一、根据规定买房子定金交了怎么退?

一般不能退，除非卖家有违约行为。

《民法典》

第五百八十七条

【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

二、定金合同具有哪些法律特征?

1、定金合同是从合同。

除订约定金外，其他定金合同不可能独立存在，其永远依附于主合同。主合同的效力及于定金合同的效力：主合同没有成立，定金合同必然不成立;主合同无效或被撤销，定金合同无效;主合同因解除或其他原因消灭时，定金合同随之消灭。

2、定金合同具有相对的独立性。

定金合同无论是单独订立的书面合同，还是当事人之间的具有担保性质的信函、传真，或者是包含在主合同中的定金担保条款，其都可作为完整的合同对待，可与主合同分离，具有相对的独立性。这与预付款有较大区别，预付款仅为合同的内容之一，属于合同的一部分，无主从之分。

3、定金合同是实践性合同。

定金合同从实际交付定金之日起生效，这就意味着定金合同的性质是实践性合同，若合同双方当事人签订了定金合同而未实际给付定金，定金合同仅可能成立但并未生效，负有给付定金义务的一方不构成违约，仅因此而可能承担缔约过失责任。

三、定金合同满足哪些条件才有效?

1、当事人具有相应的民事行为能力。任何合同的生效都要以当事人具有相应的民事行为要件。定金合同的生效需要当事人具有完全的民事行为能力，能够完全辨认自己的行为并预见其行为后果，具有完全的意思表示能力进行意思表示。

2、意思表示真实。定金合同的内容应当是当事人的真实的意思表示。

3、定金合同的内容和形式不得违反法律和社会公共利益。对合法的意思表示法律赋予其法律上的拘束力，不合法的合同不能受到法律保护，也不能产生当事人预期的法律效力。定金合同的内容和形式不得违反法律的强制性规定，也不得违反公序良俗。

4、实际交付定金。定金合同属于实践性合同，自定金给付人交付定金之日起生效。定金合同成立后，当事人应当依照定金合同的约定履行定金给付义务。

5、主合同有效。定金担保合同是当事人为担保主合同的履行的从合同，定金担保合同的效力依存于主合同的效力，主合同无效时，定金合同无效。但是定金合同另有规定的，定金合同的效力依其约定可以独立于主合同而存在。

可见，买房子定金交了退定金的法定条件是证明对方违约，如果刚交完定金就反悔，卖家无需退定金，即便向法院起诉，法院也不会支持买家不合理的诉求。但没有签过定金合同的，双方对定金返还问题存在争议的仍然可以通过司法途径解决。