一、怎样判断租房订金和定金的不同之处

1．法律关系不同

（1）定金合同相对于主合同（房屋租赁合同）而言是从合同，除非当事人有特殊约定，主合同无效则定金合同亦无效，但是定金合同不成立或不生效，不影响主合同的效力；

（2）而当事人关于订金的约定是主合同（房屋租赁合同）的组成部份，依约定应交付订金而未交付的，主合同不成立。

2．功能不同

（1）定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。

（2）订金不具有债的担保功能，其功能在于为一方当事人履行债务提供资金上的一定的支持。订金的给付本身属于给付订金一方当事人履行债务的行为。

3．作用不同

（1）定金一经给付，则发挥制裁违约方，补偿守约方的功能，即定金具有惩罚性，给付定金的一方不履行约定的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的的，应当双倍返还定金；

（2）而订金给付后，如发生一方违约，导致解除合同的情形时，收受订金的一方必须如数退还订金。交付或接受订金的一方不履行合同债务的，不发生丧失或者双倍返还订金的后果。

4．数额不同

（1）定金的数额在法律上是有一定的限制的，定金数额不能超过主合同标的额的20％，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额；

（2）而订金的数额要依当事人之间自由约定，法律一般是不作限制。

5．范围不同

（1）定金担保方式，可以适用于各种合同；

（2）而订金只适用于金钱的给付为一方履行债务的合同中，多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同之中。

二、租赁合同违约责任和保证金能一起要吗

租赁合同一方当事人违约的，租赁合同有约定违约金和保证金的，不能同时主张，只能主张其中一种。

《中华人民共和国民法典》

第五百八十八条【违约金与定金竞合时的责任】当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

三、租房定金具有什么法律特征

租房定金具有下列法律特征：

1．定金具有从属性。定金随着合同的存在而存在，随着合同的消灭而消灭。

2．定金的成立具有实践性。定金是自合同当事人约定的，但只有当事人关于定金的约定，而无定金的实际交付，定金担保并不能成立。只有合同当事人将定金实际交付给对方，定金才能成立。

3．定金具有预先支付性。只有在合同成立后，未履行前交付，才能起到担保的作用。因此，定金具有预先支付性。

4．定金具有双重担保性。即同时担保合同双方当事人的债权。就是说，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金，而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍逗还定金。

《中华人民共和国民法典》：第八章　违约责任　　第五百八十八条　当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。\n　　定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。