一、法院强制执行拍卖程序的条件

财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；不适于拍卖或者当事人双方同意不进行拍卖的，人民法院可以委托有关单位变卖或者自行变卖。国家禁止自由买卖的物品，交有关单位按照国家规定的价格收购。

二、法院强制拍卖的过程

法院在执行过程中，通过拍卖被执行人的财产，以实现债权的合法权益。

1、评估价格

评估价格是拍卖的前置程序。在对被查封、扣押、冻结的被执行人的财产进行变现前，法院应当委托依法成立、具有相应资质的资产评估机构对其进行价格评估。对评估结果，法院应当及时向执行双方当事人送达评估报告。当事人对评估结果有异议的，可向法院请求复议，法院再要求评估机构进行复议。

2、作出强制拍卖的决定

价格评估完成后，法院可组织执行双方当事人协商，按评估价格将被执行人财产抵债给申请执行人。双方当事人对以物抵债不能达成一致的，法院应作出强制拍卖被执行人财产的决定。如果被执行人要求自己自行变卖财产的，可以准许，但应当监督其按照合理价格在指定的期限内进行，并有效控制变卖的价款。

3、确定和委托拍卖机构

对拍卖机构的选定，应依照《最高人民法院关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》(以下简称若干规定)和最高院作出的统一由法院技术处委托的规定办理。拍卖上市公司的股份，应严格按照《若干规定》的规定办理。法院不应依职权选定拍卖机构。法院拍卖其它财产，首先应采取当事人主义。双方不能达成一致的，法院再依职权选定拍卖机构。

4、发布公告与展示标的

拍卖机构接受法院委托后，将严格按照法律的规定和合同的约定进行拍卖公告和拍卖展示。对拍卖方案、拍卖公告等重大事项，拍卖机构应征求法院的意见，获得法院的同意和积极配合。

5、确定拍卖保留价

在拍卖会召开之前，法院应当以评估价格为基础确定拍卖保留价并告知拍卖机构。拍卖保留价应等于或低于评估价，不能超出评估价。拍卖保留价是拍卖成交的最低价限，拍卖的最高应价低于保留价的，不得成交。如第一次拍卖无人竞买，法院根据市场情况，确定再次拍卖的保留价。

6、举行拍卖会

举行拍卖会时，法院一般应派员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构亦可邀请公证员到场进行公证。拍卖成交的，由拍卖机构与买受人签订成交确认书，并即时钱物两清，或按合同的约定分期付款。竞买人分期付款的，应得到法院的同意。

7、确认拍卖结案

对拍卖结果，法院应依法进行审查，审查发现拍卖机构，与竞买人之间或者竞买人相互之间恶意串通，并给他人造成损害的情形，将依法裁定拍卖无效；若审查未发现上述情形，则应确认拍卖结果。拍卖结果确认后，法院应配合拍卖机构将拍卖标的交付买受人。拍卖的标的是动产的，由拍卖机构直接交付给买受人，是不动产或特定动产的，由法院负责将拍卖标的占有人清除，并办理变更登记手续。

三、法院强制执行时拍卖应哪些注意事项

1、评估、拍卖前一定要查封，财产不经查扣冻不能处分，首封法院处置。财产不能重复查封，只能轮候查封，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

2、如果享有抵押权等优先债权法院想要处置的话，可以向首封法院出具商请移送函，因为最高人民院批复明确：执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

3、有承租人租赁的话，问租赁开始时间，要租赁合同，告知承租人其优先购买权，承租人是否对该房屋进行装修，有哪些装修，哪些能拆走，哪些形成附合，花费多少钱，有无票据。

4、查封后租赁的，应裁定解除承租人的占有，而不是裁定租赁合同无效或解除租赁合同。

5、查清被执行人房产是否有公安机关查封，若有公安机关查封，极有可能涉及刑事案件，除该处房屋银行享有抵押权外，就暂缓处置或者不处置。原因是若该房产被法院刑事判决书认定为赃物或用赃款购买的房屋，就得退脏或者将该房屋所得价款优先清偿受害人。刑事涉财产刑执行的司法解释规定：被执行人在执行中同时承担刑事责任、民事责任，其财产不足以支付的，按照下列顺序执行：

（1）人身损害赔偿中的医疗费用；

（2）退赔被害人的损失；

（3）其他民事债务；

（4）罚金；

（5）没收财产。债权人对执行标的依法享有优先受偿权，其主张优先受偿的，人民法院应当在前款第（1）项规定的医疗费用受偿后，予以支持。

6、根据《关于转发住建部关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函的通知》，无证房产应在拍卖公告和裁定上写清：该处房屋无房屋产权证书，买受人或承受人按房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。对于无证房产可以执行，但不处理登记事项，防止通过执行行为使违章建筑合法化。

7、如果拍卖处置的房屋是被执行人及其所扶养家属生活必需的唯一住房，拍卖所得价款需为其扣除5-8年租金。