通过看房,买卖双方就房屋买卖达成初步意向。这个时候,通常需要买方交付一部分定金,以作为双方将来签约的一个保证,防止卖方将房屋再卖给他人,同时也对买方形成约束。签约之后,定金可抵作房款。买方在签订定金协议时,一定要先将合同中的主要条款,尤其是房价款及付款方式约定明确,以防签订合同时出现扯皮现象。这里需要注意的是,定金有的是直接交给卖方,有的是由中介公司代收、然后再转变卖方,在此种情况下,买方要确认中介公司取得了卖方的授权,中介公司收取定金视为卖方收取,卖方即受“定金罚则”的约束。
一、哪些情形能主张退还购房定金
以下情形可主张退还购房定金:卖方将买受人认购的房屋转售给第三人,导致无法正式签订合同的,应当双倍返还买受人的定金。双方仅因正式合同无法就补充协议内容达成一致,与房屋买卖合同内容无关,导致签订合同失败的,双方无违约行为,卖方应将定金全额返还给买方。房屋买卖合同的价格、面积、数量等主要条款未约定或者约定不明确,且双方未就此内容达成协议,导致正式合同无法签订的,卖方应当返还买方的定金。
二、确定房屋产权后,交定金
1、若卖方仍在还贷,则在交定金之前,需要先办理赎楼或同行转按揭。
办理赎楼:卖方通过担保公司,向银行借款赎楼,这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。
办理转按揭:
A、评估所进行房屋评估,买卖双方需带齐身份证、户口本、买卖合同及产权证复印件。
B、买方将申请贷款的资料报送到银行,得到银行的贷款批准并发放到贷款专用账户。
C、卖方办理完结提前还贷手续并办理注销抵押登记事项。
D、卖方办理完结注销抵押手续后,双方去交易中心过户。
E、买方支付给卖方除提前还贷以外部分的剩余房款。
F、买方产权证下发后,办理抵押登记。
特别提醒:买方拿现金赎楼或买方通过担保公司向银行贷款赎楼,都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买方会有风险。
2、当卖方不再为该房还贷,则进入交定金环节。
一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。
定金好不要直接交到业主手中,而应该交由银行监管,可以在预约买卖合同中约定,在某一步把定金给卖方。还需注明“把定金交给监管方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。
交定金的具体做法是:然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。
出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。
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