房屋承租人优先购买权的适用范围:首先要明确,仅适用于房屋租赁合同,其他租赁合同的承租人无优先购买权。其次,是限指在承租期间出租人出卖或拍卖房屋,这就排除了继承、赠与的情形。第三,适用与抵押权人协议用租赁的房屋折抵债务,即出租人将房屋抵押的情形。
房屋承租人优先购买权的内容:首先,出租人出卖租赁房屋的,应提前15天通知承租人;拍卖的,应提前5天通知承租人;第二,承租人在同等条件享有优先于第三人购买的权利。所谓同等条件,指出租人在价款、付款方式、担保状况等均与第三人相同。拍卖时,承租人可采取“跟价”、“询价”方式。
在拍卖中,实现优先购买权也是有法可依的。最高人民法院《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》第十八条(优先购买权的保护)规定:“拍卖进行中,有最高出价时,优先购买权人可以表示以该最高价接受,如无更高出价,则归优先购买权人;如有更高出价,而优先购买权人不为表示的,则归最高出价人。多个优先购买权人同时表示接受的,采取抽签方式决定买受人。”
在法院拍卖程序中,对于优先购买权的保护有两种方法:一是“跟价法”,二是“询价法”。“跟价法”是指由法院通知优先购买权人直接参与竞买,优先购买权人和竞买人一起竞价,实行价高者得。这种做法将优先购买权人视同一般的竞买人。“询价法”是指由法院通知优先购买权人到拍卖现场,但不直接参与竞价,待经过竞价产生最高应价者后,由拍卖师询问优先购买权人是否愿意购买。如果其不愿购买,则拍卖标的即由最高应价者购得。如果其愿意购买,则拍卖师询问最高应价者是否愿意再加价,如果其不愿加价,则拍卖物由优先购买权人购得;如果其表示愿意,则在加价后再询问优先购买权人。如此反复,直至其中一人退出,拍卖才成交。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定:“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查,制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。”执行人员如果不进行必要的调查,就有可能遗漏通知承租人参与竞买。必须明确的是,如果拍卖前未在合理期限内通知承租人,承租人可以享有优先购买权为由申请法院宣告拍卖无效。
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