问题描述

位于某省会城市的盈利企业甲公司，系增值税一般纳税人，适用的企业所得税税率为25%、增值税税率为17%、城建税税率为7%、教育费附加为3%，固定资产预计净残值率为5%.2010年，甲公司因退城进郊而进行了异地技术改造。为盘活资产，2011年10月将闲置的老办公楼进行出售。暂不考虑印花税，假定无其他纳税调整因素。有关情况如下：

1.老办公楼出售时固定资产原值2260万元，已提折旧2071万元，净值189万元。

(1)房屋建筑物及土地。1986年建造并投入使用，固定资产原值2100万元，已提足折旧1995万元，净值105万元;办公楼土地已计入房屋建筑物价值。

(2)附着于房屋建筑物上的办公家具两批。2006年购置的一批，固定资产原值40万元，已提足折旧38万元，净值2万元。2010年购置的一批，固定资产原值120万元，净值82万元。

2.评估情况。甲公司出售前聘请当地具有资质的房地产评估事务所对老办公楼进行了评估，按现行市场价的材料和人工费用进行评估测算，现在建造同样的房产及附着物需4000万元，该房产及附着物为4成新。

3.出售情况。经协商，甲公司按2063.7万元的市场价格，将该办公楼出售给具有一般纳税人资格的丙公司，合同中注明房屋建筑物及土地折价2000万元，2006年购置的办公家具折价5.2万元，2010年购置的办公家具折价58.5万元。

涉税分析

根据国家税务总局《关于纳税人转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着于土地或者不动产上的固定资产有关税收问题的公告》(国家税务总局公告2011年第47号)规定，甲公司出售房屋建筑物应缴营业税，出售办公家具应缴增值税。

(1)营业税。出售房屋建筑物应缴营业税2000×5%=100(万元)。

(2)增值税。出售2006年购置的办公家具应缴增值税5.2÷(1+4%)×4%×50%=0.1(万元)，出售2010年购置办公家具应缴增值税58.5÷(1+17%)×17%=8.5(万元)。

(3)城建税及教育费附加。出售该老办公楼应缴城建税(100+0.1+8.5)×7%=7.602(万元)，应缴教育费附加(100+0.1+8.5)×3%=3.258(万元)。

(4)土地增值税。出售该老办公楼应缴土地增值税，该房产及附着物评估价格4000×40%=1600(万元)，转让应缴营业税、增值税及相应附加税费100+0.1+8.5+7.602+3.258=119.46(万元)，扣除项目金额合计1600+119.46=1719.46(万元)，增值额2063.7-1719.46=344.24(万元)，增值率344.24÷1719.46×100%=20.02%，对应的土地增值税税率为30%，应缴土地增值税344.24×30%=103.272(万元)。

会计处理

(1)将老办公楼转入清理(单位：万元，下同)

借：固定资产清理189

累计折旧2071

贷：固定资产2260

(2)计缴税费

借：固定资产清理222.732

贷：应交税费——应交营业税100

——应交增值税8.6

——应交城建税7.602

——应交土地增值税103.272

其他应交款——教育费附加3.258

(3)出售收入的处理

借：银行存款2063.7

贷：固定资产清理2063.7

(4)清理净损益的处理

借：固定资产清理1651.968

贷：营业外收入1651.968

甲公司在此项销售行为中，出售房屋建筑物可向主管地税机关申请代开销售不动产专用发票，出售2006年购置的办公家具应开具普通发票，出售2010年购置办公家具可开具增值税专用发票