一、业主公约是物业合同吗

业主公约是约束业主大会和业委会的，而物业合同是业委会和物业公司签订的，因此二者并不能等同。业主公约的主要内容如下：

(1)除第一次业主大会以外，以后各次业主大会举行的时间、地点、召集人和主持人；

(2)业主大会的职权；

(3)业主大会的议案提交办法和对议案的表决办法；

(4)业主委员会候选人的条件和产生办法；

(5)业主委员会委员的人数和选举办法；

(6)业主委员会委员的待遇和任期；

(7)业主委员会委员的罢免程序；

(8)业主的权利和义务；

(9)《业主公约》的生效条件；

(10)修改《业主公约》的条件和程序。

二、成立业主委员会的程序是什么

1、提出申请

业主向区(县)房地产管理局提出成立业主大会(业主大会有两个含义，一为会议程序，一为业主组织，作为业主组织时，业委会为其执行机构，与业委会同时成立，因此相关法规中成立业主大会的条件和程序也是成立业委会的条件、程序)的书面要求。

法规的规定本来是首先由开发商提出成立业主大会的报告，开发商不提出的再由业主提出。实践中没听说哪个开发商曾主动提出过此类报告，广大业主趁早自力更生。

另外，上海的实践中往往不是向区房地产局提出，而是向乡、镇或街道一级的房管办提出。

提出书面要求的人数没有限制，一般三五个业主即可。

2、产生筹备组成员

区(县)房地产管理局接到书面要求后，应当和街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生筹备组成员。

实践中其实是房管办和居委会来操作。

推荐方式不限，也可以自荐。

筹备组由业主代表组成。

推荐产生筹备组成员没有时间限制。

参加筹备组中的业主人数由街道办事处(乡镇政府)和区县房地产管理部门根据物业管理规模和社区建设情况予以确定，一般为5人左右(上海房地局的规定则是“一般为5至15人”)。

3、筹备组成员名单公告

筹备组成员名单自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。

4、进行筹备工作

筹备组做好下列各项筹备工作:

(1)确定召开业主大会的会议形式以及是否推选业主代表参加业主大会会议;

(2)确认业主身份以及业主在业主大会会议上的投票权数;

(3)由业主代表参加业主大会会议的，确定业主代表产生的方式、人数和名单;

(4)确定召开业主大会会议的时间、地点和内容;

(5)确定业主委员会委员候选人和委员的产生办法、业主委员会候选人组成人数、名单和基本情况;

(6)参照市房地资源局制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

5、筹备工作公告

以上内容在业主大会会议召开的15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

6、业主大会召开

筹备组自成立之日起三十日内，在区(县)房地产管理局和街道办事处(乡镇人民政府)指导下，应当召开头次业主大会会议。

头次业主大会会议按下列程序召开:

(1)由筹备组介绍业主大会筹备情况;

(2)由筹备组介绍业主委员会委员候选人情况;

(3)业主投票选举产生业主委员会委员;

(4)审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》;

召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会，邀请区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会派代表参加，并认真听取区(县)房地产管理部门和居(村)民委员会的意见、建议。

7、备案

业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向区(县)房地产管理部门备案:

(1)业主大会会议记录和会议决定;

(2)业主大会议事规则;

(3)业主公约;

(4)业主委员会成员的名单和基本情况。

8、出备案证、刻制印章

区(县)房地产管理部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

9、委员名单等公告

经选举产生的业主委员会委员名单、业主大会审议通过的《业主大会议事规则》和《业主公约》在向房地产管理部门备案后，业主委员会应在物业管理区域内予以书面公告或按户发放。

三、业主委员会的职责与权利有哪些

1、召集和主持业主大会。

2、修订业主公约、业主委员会章程。

3、决定聘请物业管理企业。业主委员会有权采用招标或其他方式，选聘、续聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同。

4、审议物业管理服务费收取标准及使用办法。通常由业主委员会提出物业管理服务内容和标准。物业管理企业据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定。

5、审议年度管理工作计划、年度费用概预算。物业管理企业每年应制定年度工作计划和年度费用概预算，上报业主委员会审议。根据业主的意见和建议提出修改意见，物业管理企业修改后，由业主委员会批准实施。

6、检查、监督物业管理企业的工作。

7、监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理。

8、业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。