几近烂尾的楼盘,穿上酒店式公寓的马甲后,其价格竟然卖到3万元一平方米,并且一抢而空。至今,汇展阁还是业内人士津津乐道的话题,并成为房地产培训课程最经典的案例。
雅兰酒店营销,奠定了郭兆斌在业界的地位,后来,他还被百仕达挖走,并委以总经理重任。
如今,享受火车站地利的汇展阁经营状况还不错,但雅兰酒店却差强人意,郭氏离开百仕达也近一年。
几家欢笑几家愁,一样的酒店式公寓,不一样的命运
拥有私家产权的酒店?
所谓酒店式服务公寓,是指提供酒店式管理服务的公寓,它集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有自用和投资两大功效。酒店式公寓,最早源于欧洲,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专门管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。这些物业就是酒店式公寓的雏形。
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店。
诱惑在哪里?
市场人士分析商住之所以能吸引客户主要原因是:第一、商有利可图,投资风险小,转让出租回报率高。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点,因此一推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权,回收投资,无疑降低了投资的风险。
酒店式服务公寓与传统的酒店相比,最本质的区别在于这种物业可将每个单元出售给个体买房者,由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。谁为酒店式公寓埋单?
据了解,酒店式公寓的消费人群主要包括海内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员。由于他们工作年限关系和人员轮替,所以通常只租房而不买房。由于住房补贴高,他们往往会和家属租住品质好的高档公寓,这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体。
另外,还包括经常往来深圳的内地及海外商务人员。由于业务上的关系,内地及海外都有不少商务人员经常往返深圳,这类人会选择酒店,也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房,以方便居住和办公。
投资者也是一个很大的消费群体。深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资,他们一般选择户型面积小、总价低的物业,酒店式公寓就是其中之一。
同时,还有深圳的小企业和SOHO族。深圳的小企业数量众多,少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓,用于办公、休息及接待客户。
风险何在?
事实上,酒店式公寓包括只提供服务的服务式公寓和带租约的产权式酒店,尽管前面说了很多优势,但事实上,投资酒店式公寓,并非万无一失,投资者要睁大眼睛。
1、客户大部分是商务人士,讲求方便,所以地理位置特别重要。
2、服务的水平也直接影响到经营状况。
3、看似旱涝保收产权式酒店,其实也暗藏危机。有的承诺五年回报,每年8%,事实上,本来值五千的房子,卖到一万元,即使给你五年回报,其实你还是负资产。
4、一般承诺回报的产权式酒店都会另外注册一家公司来和买者签约,这样就为后面经营不善、溜之大吉打好伏笔。
所以说企业实力、经营管理水平是关键,投资者在掏腰包之前,也要仔细考察企业及其领导人的信誉。
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