物业纠纷调解方案

随着我国住房制度改革和住房商品化的不断发展,物业管理服务走进了千家万户。同时,物业管理服务中出现的矛盾纠纷也日趋增多,成为城市管理的难点、基层治理的重点、群众关注的焦点。

一提起物业公司,很多业主连声叹息,痛斥他们拿钱不办事。物业公司则大吐苦水,说业主们不当家不知柴米贵。物业公司与业主这对矛盾体,有时候真可谓“水火不容”。

2014年以来,xx市、xx州、xx市等地为试点地区,成立物业纠纷调解委员会,将人民调解工作作为预防和化解物业民事纠纷的一项重要手段,适时介入到物业管理纠纷中。

“中间人”调解机制是否能真正发挥作用?

温馨调解室化解矛盾

一张圆桌,上面摆着一束花,两边各放了一个茶杯,如果不是桌上摆着“人民调解”的桌牌,根本看不出这个温馨的屋子是化解物业矛盾纠纷的地方……这是新xx市xx区xx社区物业纠纷温馨调解室的一角。

今年,xx市xx区xx社区、xx区xx区和xx小区三个物业纠纷调解试点区共调解物业纠纷1137件。

在xx区xx社区,因停水、停电、停暖、漏水事件引发的纠纷频繁发生。

2014年年底,群众集体反映,多个小区成片的楼顶因年久失修大面积漏水。这些楼房大都是上世纪七八十年代修建的房改房,此类房屋已无维修资金,牵涉范围大xx社区物业纠纷温馨调解室了解情况后,向片区管委会反映,并请区人大代表参与、介入调解工作,通过人大视察、提交议案、人大会议研究,最终决定由政府对51栋楼房屋顶出资修缮,彻底解决了这个片区的屋顶漏水问题。

xx区七纺片区居民小区多为老旧房屋,纠纷多为管网老化、上下楼漏水等,因此,物调委充分发挥专业技术人员精通物业管理的作用,在调解中做到依理、依规服务。

巡回法庭当场“结案”

物业巡回法庭是xx市xx区在开展物业纠纷调解工作中的创新。xx市司法局局长张*敏说:“近年来,物业纠纷信访案件逐年上升。为此,该区与沙区法院沟通建立了首家物业巡回法庭,形成了人民调解与司法调解、司法诉讼活动紧密衔接的运行机制。”

10月19日,家住xx区xx区的居民李先生心里暖暖的。

“没想到,拖了半年的案子,巡回法庭当场就结了案。”李先生说,他每年都按时交物业费,可车停在小区里被砸,物业公司却推脱责任。

今年8月,xx法院在扬子xx片区成立首个物业巡回法庭。李先生将此案起诉至法庭。法官调查取证发现,李先生的车停在小区的消防通道上,通过小区监控查看,车辆是被冰柱所砸,而冰柱形成的原因,是14楼业主加盖了违规建筑。经法院审判,李先生和14楼的业主负主要责任,小区物业公司负次要责任。审判现场,三方当事人达成了赔偿协议。

“许多物业纠纷案件的重复性较大,有的判决并不能达到彻底平息社会矛盾的效果。”张xx表示,建立市、区县、乡街、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系具有现实意义。

有了调解网络,如何组织调解队伍是关键。张xx说:“我们在各试点单位建立了物业纠纷专家人才库,由法官、律师、物业管理专家、技术人员、人大代表、楼栋长等参与调解,从源头上解决了队伍人才不足的问题。”

人民调解有独特优势

据了解,在2012年、2013年、2014年,xx区各级司法行政部门调解物业纠纷分别是2952起、4483起、4767起,逐年递增。

xx科学院法学研究所所长白x分析说,近年来,随着城市化建设的不断推进,物业纠纷数量逐年递增,并且这些矛盾纠纷逐渐呈现出问题相互交织、矛盾错综复杂、情况互为因果、小区恶性循环、群众苦不堪言、行政管理部门疲于应付的局面。总的来看,物业纠纷呈现出发生频率高、发生量较大、案件标的小、问题琐碎纠缠、持续时间长、容易引发群体性对抗等特征。

白x认为,物业纠纷如积累久了不能及时化解,轻则影响小区业主正常生活,重则危及小区安宁和社会稳定。这些物业纠纷如果全部依靠司法途径解决,法院负担大,程序复杂,也浪费了宝贵的司法资源;如果依靠行政机关解决,民事主体之间的纠纷行政机关不便也无法过深介入,投诉量大行政机关也疲于应对,程序复杂既耗时间又费人力物力。而人民调解由于具有扎根基层、分布广泛、方便快捷、不伤感情等特点,在化解物业纠纷方面具有独特优势。

x律师协会会长桑x建议,应当加强物业服务指导,促进业主自治与企业自律,增强行业的凝聚力,强化制度建设与落实、加快完善企业信用档案诚信服务体系。健全激励和竞争机制,优胜劣汰,树立行业品牌,落实物业服务合同监管制度,严格履行合同约定。加强矛盾纠纷调处,充分利用司法、行政部门和社会团体的调解资源,加强行政调解、人民调解、司法调解与行业调解的联动,在协商、仲裁、诉讼之间建立一道维护社会稳定的缓冲墙。

xx区司法厅厅长阿xx表示,x各级司法行政部门将积极推动物业纠纷人民调解工作机制的建立,结合物业行业实际,促进调解机制长效运行。还将选精配强队伍,结合实际吸纳具有房地知识、法律知识、热爱调解事业的人员担任调解员。全区各级司法行政部门将积极与住建房管部门协调配合,挑选物业行业精英组建物业纠纷人民调解行业咨询专家库,督促物业服务企业在各服务小区指定认真负责、业务精通的工作人员担任信息员。

阿xx说,xx司法厅已起草了《xx关于加强物业管理纠纷调解工作的意见(讨论稿)》,将与xx区住建厅加强协调,就已初步形成的《意见(讨论稿)》加以研究,条件成熟后联合印发全区,以切实有效对新疆物业管理纠纷调解工作进行指导、规范,推动新疆物业纠纷人民调解工作规范有序发展。