企业租赁期间承租方能不能与第三人联营

甲公司是一家小型国有企业，因缺乏资金，经营陷入困境。甲公司的上级主管部门XX局经过多方联系与协商，与外市一家大型企业乙公司的一部门经理Z谈成了由乙公司租赁经营甲公司的协议。2000年1月，Z持乙公司的授权委托书与甲公司签订了《租赁经营协议书》，协议约定，由乙公司租赁甲公司，租期三年，租金每年XX万元，乙公司在租赁期间有权使用甲公司各种设备，但不得转租、转借；为了经营方便，租赁后乙公司可以继续使用甲公司名称，但须更换公章；租赁期间的债权债务均由乙公司承担。授权委托书还授权Z负责租赁后公司的经营管理。协议签订后，甲公司的上级主管部门XX局以文件形式任命Z为公司经理。之后Z向甲公司一次性付清了三年租金，办理了变更登记，Z为法定代表人，并新刻制了椭圆型公章（以区别甲公司原有的圆型公章）。

租赁后，由于市场竞争激烈，加上Z经营管理不善，不久甲公司重新陷入困境。2000年5月，甲公司的上级主管部门XX局收到乙公司书面通知，通知称：Z已不是乙公司职工，授权委托书系Z未经乙公司同意私自盖章，租金也是Z个人交纳。从通知之日，Z的一切行为均不代表乙公司。XX局收函后没有采取任何措施，而是默许Z个人继续经营。

2000年7月，甲公司基本停业，Z在未通知XX局及获得批准的情况下，即与当地经营同类业务的丙公司签订了一份《联营协议书》，协议约定，在甲公司与乙公司签订的《租赁经营协议书》基础上，双方各投资XX万元联合经营，利润五五分成。协议签订后，Z因无资金而未投资，只是把甲公司的厂房、设备交给丙公司使用，丙公司则完全控制了甲公司，后出资对甲公司的厂房进行了维修，但同时拆走了甲公司的部分设备，只把甲公司作为其仓储基地使用。

联营6个月后即2001年1月，消防机构经检查认为甲公司存在安全隐患，向负责管理甲公司的丙公司法定代表人送达《限期整改通知书》，但此后丙公司和甲公司均未对甲公司不符合消防安全之处进行整改。2001年5月，消防机构再次检查后作出停业整顿的处罚决定。2001年8月，双方的联营活动终止。

后丙公司起诉甲公司，诉讼请求有三项：

1、要求甲公司支付维修费用XX万元；

2、要求甲公司返还联营期间的利润XX万元；

3、要求甲公司赔偿停业期间的损失XX万元。

Z作为甲公司的法定代表人应诉并参加庭审，Z（可能受到某种压力）对丙公司要求支付维修费用和返还利润的数额均无异议，但不同意赔偿停业期间的损失。

对本案的处理，主要有以下几种意见：

第一种意见认为，甲公司应按丙公司请求数额给付丙公司维修费用和利润，但不赔偿停业期间的损失。

理由是：Z作为甲公司的法定代表人，其与丙公司签订的《联营协议书》依法成立并生效，庭审中Z又对丙公司请求中的维修费用及利润的数额没有异议，法庭可据此支持1、2项请求；但停业并非甲公司完全过错，丙公司接到《限期整改通知书》后，未进行整改同样具有民事过错，故应驳回第3项请求。

第二种意见认为，甲公司应给付丙公司维修费用，但应对数额进行鉴定；关于利润应先进行审计，如有利润则据实分配；不赔偿停业期间的损失。

理由是：甲公司与丙公司签订的《联营协议书》有效，但Z作为承租方无权作出可能导致租赁企业财产损失的重大决定。为防止国有资产流失，即使Z对丙公司要求支付维修费用和返还利润的数额没有异议，法院也应责令丙公司先进行鉴定和审计，然后由甲公司按实际发生的数额支付。

第三种意见认为，丙公司的诉讼请求不能成立，甲公司不应给付丙公司维修费用、利润，不赔偿停业期间的损失。

理由是：Z虽然是甲公司的法定代表人，但其作为承租方只能自行使用租赁企业的资产从事经营活动，而无权用租赁企业的资产与第三人联营，因此甲公司与丙公司签订的《联营协议书》未经XX局批准没有法律效力，丙公司无权要求甲公司支付维修费用、利润及赔偿损失，应驳回其诉讼请求。

笔者认为，本案主要涉及到两个法律关系，即企业租赁合同关系和联营合同关系。租赁合同关系中，又存在表见代理、合同（主体）变更等具体问题；联营合同关系中主要问题是联营合同的效力，这也是本案争议的主要焦点和关键所在。

首先，对于租赁协议的效力问题。根据表见代理的规定，XX局和甲公司都有充分的理由相信Z有权代表乙公司签订合同，因此租赁协议成立并生效。问题是租赁企业在经营约5个月时，作为承租方的乙公司通知XX局该公司并未授权Z签订租赁合同，XX局在收到通知后未采取任何措施，比如：与乙公司谈判、终止租赁协议、解除Z的经理职务等，而是默认Z继续按照租赁协议进行经营（当然，这里不能排除局领导与Z个人之间存在某种幕后交易的可能）。事实上，此后履行租赁协议的承租方已由乙公司变更为Z个人。

第二，对于联营合同的效力问题。联营合同是否有效，主要看Z是否有权签订该合同和该合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。关于Z作为承租方是否有权与第三人签订联营合同，这主要涉及到企业的所有权与经营权分离问题，也是本案的核心。根据国务院《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》的规定，在企业租赁合同中，出租方享有企业所有权，并监督租赁企业的财产不受损害；承租方行使经营自主权，并承担维护企业资产、保证设备完好的义务。这一规定表明，承租方的经营权限于不得损害出租方租赁财产的范围。Z未经XX局批准，名为自行投资实际是用租赁企业资产与丙公司联营，丙公司在明知Z作为承租方并不享有企业所有权的情况下而与其签订联营合同，既违反了上述行政法规的规定，也具有恶意串通损害租赁企业利益的故意，所以笔者认为，联营合同应是无效合同。

鉴于事实上Z个人已经代替乙公司成为租赁经营协议中的承租方，租赁协议又约定租赁经营期间的债权债务均由承租方承担，丙公司也明知租赁协议有此约定。因此，本案的被告应是Z个人，对本案的处理笔者比较倾向于以被告主体不适格为由，裁定驳回丙公司的起诉。如果丙公司起诉Z，甲公司可作为第三人参加诉讼。

房屋租赁期间能否转租

房屋出租后，经出租人同意的，承租人可以转租房屋。如果承租人转租房屋后，出租人知道后6个月内未提出异议的，转租行为有效。

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。