一、影响土地使用兼容性的因素都有哪些

1、城市用地布局与结构

由城市规划确立的城市用地布局结构，从总体上规定了城市用地的环境与特征。合理的城市用地布局结构保证了城市功能活动的高效、经济运转与城市环境的优美、卫生与舒适。因此，维护城市用地布局结构的完整与稳定，自然成为判断城市土地使用兼容与否的重要条件之一。相兼容的土地使用首先必须是规划用地布局所允许的，不能与之相矛盾，更不能因土地使用的变更导致城市用地布局结构的损害与破坏。目前，多数城市使用的土地使用适建性表所考虑的主要是用地个体与个体或环境之间的兼容性问题，某些用地之间就其使用性质而言，相互之间并无尖锐矛盾，可以考虑适当兼容，但一旦数量较大，用地性质变更后，从较大范围分析，有可能导致对城市用地布局结构的损害，显然是不可取的。例如以大量的将住宅开发来替换社会福利性的公共设施或公共绿地，将破坏居住人口的合理分布，使城市公共设施与绿地不足，导致用地结构失衡。

2、公共服务设施与市政设施需求

不同性质的城市用地对城市公共服务设施以及市政设施的需求是不同的。居住用地必须有相应数量的儿童教育、文化、医疗等公共服务设施与之配套;大型商业、文化娱乐、体育设施应有足够规模的公共停车场地及相应的周边道路交通集散能力，而工业用地通常对供水、供电、供热等市政设施能力要求较高。按预先制定的城市规划，每个局部地区规划的公共设施、道路交通、市政设施容量是一定的，其弹性也是有限度的。因用地性质更动及开发强度的改变，有可能会导致原规划地段的上述设施的供求失衡。因此，在判断土地使用兼容性时，不能不以城市公共服务设施以及市政设施的供给影响来考虑决策。

3、用地性质与开发强度

用地性质是考虑土地使用兼容与否最基本的因素。两种不同性质用地能否相容或置换，并对周边环境产生的影响被认为在允许的范围之内，是城市用地适建性表主要考虑的依据。有污染的工业用地与居住用地不能兼容是最容易理解的例子。土地开发强度的大小对城市设施的负荷影响较大。以高强度开发置换低强度开发规划的用地，即使两者在使用性质上并无明显矛盾，也必须认真对待。尤其是当这种置换到了相当量时，环境质量与交通、设施水平必将明显下降，显然是不允许的。不少城市在旧城改造中，片面考虑就地平衡而进行的高层高强度开发，造成新的无法再改建的“混凝土森林”，使环境恶化，交通拥挤、设施不足，旧城历史文化特色丧失的做法，必须大声疾呼“赶快止步”!因此，为土地使用性质置换导致开发强度的改变也是判断兼容与否的影响因素。

4、环境质量状况

环境质量状况是指各类用地自身对相容的用地与周围环境的影响程度以及用地周围的环境质量水平。如两者之间以及与周围环境之间无尖锐矛盾，不影响各自正常的使用功能的，可视为兼容。这里所指的环境质量包括正常生产、生活必需的生理环境与心理环境状况。前者为空气、水、声、光、热、卫生等的质量状况，后者则是指人们心理上对周边相邻环境状况所能否承受的程度。

5、城市空间形态与景观

优美和谐的城市空间形态与景观是每一个城市追求的建设目标。城市用地上每个建筑项目的外部形态及其形成的空间景观效果，都是一定区域城市整体形象的组成部分。因用地性质及开发强度的更动有可能使该用地的建筑形态发生明显的变化，导致对所在地域建筑群体空间形态与景观的损害或破坏，是城市设计所不容的。这一点对于城市中心区及重要地区，更显得重要。譬如在风景秀丽的杭州西湖，如果在玲珑秀美的宝俶塔附近，出现一幢高大的板式高层宾馆，宝俶塔就会变成“玩具”。在世界闻名的园林风景城市杭州，对城市景观形象造成的破坏将是不可挽回的。在这种情况下，用地性质及开发强度的兼容与否就必须考虑较大地域城市景观形象是否允许的问题。

二、我国土地使用兼容的管理规划

城市土地使用兼容性规划与管理是我国城市控制性详细规划与城市建设用地管理工作中的一项重要内容。在社会主义市场经济条件下，由城市规划确定的每块城市土地的使用性质，是根据城市用地的区位、规划用地布局与结构、交通组织等诸多因素综合考虑确定的，受城市社会经济发展以及城市生活活动需求所制约，也受到市场供求调节机制的影响。

由于对城市本身及其发展规律认识的局限与城市自身发展受众多外部因素影响而可能出现的不确定性，使得由预先编制的城市规划所确定的某些城市土地使用性质，在之后的建设实施过程中，因某些因素的出现或改变而需要对某些地块的使用性质作出不同程度的改变与调整是完全正常的。

为此，在编制城市控制性详细规划时，在明确每块土地使用性质的同时，必须提供一种灵活性与宽容度。并要求城市规划管理部门在维护规划的原则性与严肃性的同时，要适应这种对规划可能存在缺陷进行合理修正并符合市场调节需求的现实。这是城市土地使用兼容性规划与管理存在的主要原因。

应当说，我国城市规划理论与实践对于城市土地使用兼容性规划及管理的研究还处在比较肤浅的阶段。绝大多数城市对于规划土地使用性质的变更主要依赖一种建设用地适建范围表或称土地使用相容性表来进行管理操作。

我国某市的做法较其他城市有所深化，在借鉴其他地区经验的基础上，不仅规定了各类用地兼容的通则，还对每个地块的相容性作出规定。此外，还根据城市土地出让方式的不同，将由政府投资开发的用地，包括政府、团体、社区用地、居住配套设施用地、道路广场用地、绿地、对外交通用地、市政设施用地等作为一类，与土地有偿使用进入市场运作开放的另一类用地，如住宅用地、商业性公共设施用地、工业用地、仓储用地等加以区分，并制定了相应的兼容性规定。

尽管如此，它仍然存在一些缺陷，未能考虑与兼容性相关的某些重要因素的影响。土地使用兼容规划本身的不完善，难免给土地使用规划管理带来了困难，也使某些开发商出于对自身经济利益的追求与少数行政领导的不恰当的干预，有可能迫使规划管理部门对规划的土地使用性质与开发强度作出不合理的改动，使土地开发脱离了规划的有效控制，甚至使城市用地布局结构受到损害。

一些城市中的公共设施用地、绿化用地被房地产开发所侵占的现象时有发生。因此，从某种意义上讲，城市土地使用兼容性规划的不完善是我国城市控制性详细规划管理失控的重要技术原因之一。研究与完善城市土地使用兼容性规划管理，对于我国城市规划理论与实践的必要性和现实意义是不言而喻的。