一、出租人通过停水停电行使抗辩权是否合法

1、根据我国《民法典》的规定，出租人享有“先履行抗辩权”，即先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。但需要注意的，出租人行使先履行抗辩权，必须合适有度。

2、在租赁合同关系中，如果出现了一方违约的情况，对方可以因此行使抗辩或者自力救济。比如承租人房租一直拒不支付，这时出租人就可以采取断电断水的自力救济的方式来维护自己的合法权益。但是从承租人的角度来看，因为自己暂时的资金困难或者行使法定的抗辩权利或者其他原因等，没能及时地支付房租而导致断电断水等毁灭性局面，对承租人的工作将会带来巨大的损失。因此，承租人在同出租人进行合同协商时，要对此据理力争，避免出现这种极端不利的后果。

3、在租赁期限内，出租人在任何情况下均不得中断、终止或促使他人中断、终止包括水、电、气等在内的公用设施的供应。因出租人违反本条款所导致的任何索赔和损失，出租人均应当给予承租人一切补偿。并且承租人在出租人违反本条款时，有权解除合同。

二、承租人行使抗辩权的限制性

具体来说，行使抗辩权要受到以下几个方面的限制：

（一）适用范围的限制。任何一种抗辩权都有其严格的适用范围，如果超过此范围，就是对权利的一种滥用，因此必须加以限制。我国《民法典》、《民法典》明确规定了几种典型抗辩权的适用范围。

1、同时履行抗辩权只能发生在同时给付的双务合同之中。双方当事人所负担的给付应当同时提出，相互交换。比如买卖合同，如当事人没有约定，买方的价金交付与卖方的转移财产权应当同时进行。一方在对方未为对待给付前，可以行使不履行合同的抗辩权，拒绝向对方给付，在对方履行不完全或有瑕疵时，也可以主张合同未经正当履行的抗辩权。

2、后履行抗辩权和不安抗辩权适用于有先为给付义务的双务合同中。按照法律规定、合同性质或当事人的约定，合同的一方存在先为给付的义务，在其未为履行义务前，无权请求对方履行义务，而对方对其请求享有拒绝的权利。如果先履行一方的履行不符合约定条件，则后履行一方享有拒绝履行其相应履行请求的权利，这是后履行抗辩权的适用范围。如果先为给付义务的一方在履行义务之前，发现对方的财产、商业信誉或其他与履行能力有关的事项发生明显恶化时，可以主动中止履行义务，此为不安抗辩权的适用范围。

3、先诉抗辩权则适用于承担一般保证责任的保证人对主债权人的抗辩。在主债权人未就主债务人的财产强制执行而无效果前，保证人可行使抗辩权。

（二）行使条件的限制。《民法典》、《民法典》同时对法定抗辩权规定了严格的法定条件。这是对抗辩权行使的法定限制。

1、同时履行抗辩权的法定条件：

（1）在同一双务合同中互负对待给付义务。

（2）互负的义务已到了清偿期。因为同时履行抗辩权是在同时履行时的抗辩权，是一种对方在不为给付时也同时拒绝给付的违约救济权，所以对方的对待给付义务没有到了履行期，也就不存在同时履行抗辩权。须对方未为对待履行义务。只有在对方未同时履行义务时，才享有同时履行抗辩权，拒绝自己的履行。这种拒绝是相互的，自己可以拒绝向对方履行，对方也可以拒绝向自己履行，最终的平衡通过同时履行而实现，或者以都不履行而告终。

2、后履行抗辩权的法定条件：

（1）必须是双务合同。

（2）合同债务的履行存在先后。履行先后可根据当事人约定、法律规定或交易习惯确定。

（3）先履行义务一方不履行债务或履行债务不符合约定。

3、不安抗辩权行使条件，我国《民法典》第五百二十七条已有

明确规定。这是依据诚信原则对不安抗辩权适用的明确限制。另外《民法典》还规定了不安抗辩权的附随义务：

（1）通知义务。当事人因行使不抗辩权而中止履行时，应当及时通知对方。这是对对方权利的必要保护，双方及时了解情况后，可以提出异议，或采取补救措施，等等。如果不尽及时通知义务，行使不安抗辩权的一方应当承担相应的违约责任。

（2）对方提供担保时应及时恢复履行。法律赋予不安抗辩权的目的是保护先为履行义务一方的债权，如因相对方提出担保措施而使债权得到了保障，不安抗辩权的适用条件就不存在，此时应当恢复已中止的债务履行。这种法定附随义务也是对不安抗辩权的一种限制。