出让合同应具备以下主要条款：

(1)双方当事人的姓名或者名称、地址;

(2)出让土地使用权的宗地号、面积;

(3)土地使用年期及起止时间;

(4)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间;

(5)交付土地的时间;

(6)规划、市政设计要点;

(7)项目竣工提交验收时间;

(8)市政设施配套建设义务;

(9)使用相邻土地和道路的限制;

(10)建设附属、附加设施的项目及义务;

(11)违约责任;

(12)当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。

国家规定的关于土地出让金的计算方法，是在初始审批土地使用权的时候都是这样计算的。但随着时间的推移，土地的价格有可能是在不断升值的，如果再按照当初成交价格来计算出让金也有些不太合理。不要说是土地出让金，土地使用权系区的政策都不完善。

一、什么是土地出让金，土地出让金怎么计算

土地使用权出让金是：土地批租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格，也称“地价”。

它包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿；后者为土地资源使用的费用，即“地租”。

土地出让金可以分为两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

按照《中华人民共和国土地管理法》和国务院颁布的实施条例、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定，存量房屋转让后改变用途为商业、旅游、娱乐、金额、服务业等用地的，受让方须向土地管理部门补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。

补缴土地使用权出让金的标准是按照土地等级、土地用途、建筑容积率来确定的，它相当于外商投资企业5年的土地使用费，其具体计算公式为：土地使用权出让金＝土地面积x5年土地使用费X容积率系数。

其中，容积率系数在1．8以内（包括1．8）的，按100％计算；超过1．8的部分，按50％计算。

土地使用权出让金＝土地面积（20）X5年土地使用费（二级土地住宅为每年100元、平方米）X容积率系数。

如果原出让土地并不改变用途的，则毋须缴纳土地使用权出让金。

二、商铺土地出让金征收标准

1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。