开发商的五证是什么？这五种证书包括哪些证书？“五证”是证明房地产开发商是合法的销售主体，其销售行为合法，购房人签订的合同合法有效的法律凭证。开发商必须有五证，以确保购房者付款后能拿到产权证。“五证”包括：市房屋土地管理局颁发的《中华人民共和国国有土地使用证》，土地使用者向国家缴纳土地使用权出让金并在一定期限内取得国有土地使用权的合法证明；城市规划管理局核发的《中华人民共和国建设用地规划许可证》，是建设单位在向城市规划行政主管部门提出申请前，确认建设项目的位置和范围符合城市规划的合法凭证土地管理部门负责征地、划拨土地；城市规划管理局核发的《中华人民共和国建设工程规划许可证》是建设工程符合城市规划要求的合法凭证；核发的《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程建设的合法凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。未取得施工许可证的建设项目均为违法建设，不受法律保护。厦门市建委负责批准开工建设。对于房屋土地管理局核发的《商品房销售许可证》，属于未来房屋预售的，应当取得《商品房预售许可证》。商品房预售许可证的主管机关为厦门市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办印制、登记、审批、颁发。属于出口商品房的，应当取得《商品房出口许可证》。一般来说，取得“五证”的顺序是：一是取得“建设用地规划许可证”，严格限定用地范围、界限和建筑面积；二是取得“建设工程规划许可证”，限制在规划地块上建设的建筑物的功能类别；三是取得《建设工程施工许可证》；三是取得《建设工程规划许可证》；四是《国有土地使用证》，确定房屋是否具有产权；最后是《商品房销售（预售）许可证》，凭此房屋可以合法销售。

购房时如何查询开发商的五证？

房地产开发企业预售商品房，应当持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》，简称“五证”。

前两个许可证由市规划委核发，建设许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋局核发。

那么，购房时如何查验开发商的五证呢？一般来说，买家记不住五证的名称和发证机关，也不用记那么多。买房时，只需看《国有土地使用证》和《预售许可证》。因为如果开发商没有取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就拿不到《国有土地使用证》，没有上述两个《规划许可证》和《建设工程规划许可证》，就拿不到《预售许可证》。开发商取得《预售许可证》的，可以证明该项目在规划、工程、用地等方面已通过政府审批，具备进入已开发商品房市场交易的资格。

当然，一些城市已经开通网站查询五证，购房者也可以登录当地网站查询开发商的五证。

根据商品房交易的相关法律法规，开发商只有持有“预售许可证”，才能与客户签订正式的“预售合同”。让我们提醒购房者，在签订合同之前，要看清楚你预购的房子是否在预售范围内。只有在预售证范围内购房，才能更好地保护自己的权益。

购房者可以在售楼中心复制开发商的五证号码，登录当地查询网站，输入号码核实“委托人”，然后判断该楼盘是否具备销售资格。一旦你发现身份证号码和房产不符，你应该提高警惕。因为，开发商五证不全，直接影响到购房合同的法律效力。

“五证”，特别是根据《商品房预售许可证》判断开发商是否具有合法经营权的文件依据。在购买过程中，要仔细辨别真伪。

根据《城市商品房管理办法》，房地产开发商在办理商品房预售许可证前，必须缴纳全部土地使用权出让金并取得土地使用权证。但是，为了降低资金占用比例，一些房地产开发商往往只办理几层或几套房屋的销售许可证。因此，在房屋交易中，购房者应仔细辨别开发商向您出示的《商品房预售许可证》中规定的销售范围是否包括您要购买的房屋。在房地产市场上，开发商为了方便资金运作，在办理完“五证”前就开始房地产预售工作的情况非常普遍，其中不乏一些著名的房地产公司。

在选择五证不全的房子之前，首先要检查开发商的信用状况。可以参考已开发交付使用的房地产项目的现状，也可以根据所选项目的进展情况和房地产局出具的相关证明，判断开发商的信用状况。

这样，当项目刚开始销售且拥有最大的选择空间时，您可以做出更安全的选择。因此，有些开发商并不申请完全合法的五证，这也是值得信赖的。但要根据开发商的经济规模、市场信誉、服务质量等质量因素，做出自己的判断。一些资金规模小、行业资质低的房地产开发商为了快速回笼资金，往往喜欢开发、预售无土地使用权的房屋。虽然这并非纯粹的故意欺骗，但如果在开发建设过程中，由于自身缺乏行业经验，造成资金运作不力等被动局面，就会影响建设进度和建筑质量，甚至成为“烂尾楼”。这种情况下，最终损失的是国家和消费者的购买。因此，购房者在与房地产开发商打交道时，一定要认真审核房地产开发商的“五证”，尤其是“商品房预售许可证”。如果开发商提供的商品房预售许可证范围不包括您要购买的房屋，应根据不同情况作出判断。如果对方是资金雄厚、有多年行业经验、信誉好的开发企业，你还是可以依靠的；而那种小项目小企业信誉差，你不能只图便宜，万一吃大亏。

此外，消费者应仔细查看开发商的《建设用地规划许可证》，以明确其物业的边界。因为一些房地产开发商往往在广告宣传中夸大项目建设规模和设施完善程度。例如，他们制作的沙盘模型中显示的边界超出了建设用地规划许可证规定的范围，显示了项目中不存在的其他物业设施，使物业看起来非常完美。实际上，他们能兑现的只是许可证规定范围内的建筑设施。因此，调查开发商的《建设用地规划许可证》，厘清楼盘边界，有助于识破部分开发商的虚假广告行为。