随着我国房地产业的发展，旧城改造越来越多地涉及到房地产的拆迁补偿工作。各地各级政府，为了维护被拆迁人利益及开发商的积极性也陆续出台了拆迁管理条例、拆迁补偿办法或拆迁货币补偿指导意见。虽然这些规范与指导意见，都对拆迁工作起一定的监督、指导作用。但是，拆迁中被拆迁人的权益仍不时受到侵犯，拆迁中的补偿争执仍十分频繁。开发商(拆迁人)以为，我是按有关规定办，有据可查。而被拆迁人却往往认为补偿不到位损害了他们的权益。因此委托房地产评估机构进行评估的个案日渐增加，委托人对评估结果持异义的情况也日增。评估人员在实际评估操作中，如何做到客观、公正、合理，维护拆迁当事人双方的合法权益，如何对拆迁中出现的问题，进行客观的分析与判断，正是本文要探讨并求教于同行的中心与意图。

一、政府指导价与拆迁补偿评估价的关系

1)政府指导价是拆迁补偿价格的参考，而拆迁补偿评估价是拆迁人双方协商货币补偿金额的依据。

福建省城市房屋拆迁货币补偿暂行办法(闽政[2002]5号文)，第三条提到···拆迁人可以委托房地产价格评估机构进行评估，以评估价格作为货币补偿金额的依据。第四条：市县房地产行政主管部门、应会同价格主管部门，根据房地产行情的变化情况，及时公布城市规划区范围内各地段等级，各类房屋的交易价格行情，为拆迁当事人协商货币补偿金额提供参考。而现实中，往往把这个关系颠倒了，这样，就使拆迁补偿评估失去了市场价值的基础。

2)政府指导价是区间价、平均价。而评估价则是拆迁标的物的当地正常市场价。

各地政府在一定时期发布的拆迁货币补偿价格指导意见(以下简称指导意见)一般是在近年来本地发生的各类房屋实际交易价格的基础上得出的。它往往是前一段时期的拆迁平均价格。所提供的补偿价格标准是一个区间，而不是一个具体数据。而对于被拆迁人来说，它要的是客观、合理、相对准确而又对应某一被拆迁物的补偿价格。

3)政府指导意见带有一定的行政干预色彩，难免与市场价格会有一定差距。

我国的拆迁补偿经历了实物补偿向货币补偿的过度，土地取得方式也经历了土地划拨----土地协议出让----土地招标出让----土地拍卖出让等几个阶段。在改革开放初始，为了鼓励外商投资，确有以低代价土地换取外商投资的进入，从而人为地压低拆迁补偿价格的现象。随着时间的推移，政策的变更及拆迁补偿方式的改进，现时拆迁补偿标准都会不断地变动。

因此，评估人员在评估中应当根据客观、公正、独立的原则，对标的物的客观市场状况，土地的权利状况，容积率及房屋的实际重置成本、成新状况进行认真的调查、核算并作出评估。简单地用政府指导价套用调整，是难以服众的。当然，如果政府指导价符合客观情况，而评估人员的评估方法得当。这两种结果，应该会殊途同归的。

二、拆迁货币补偿价格定义

建设部城市房屋拆迁估价指导意见(2003年10月24日征求意见稿)界定的城市房屋拆迁估价是指对被拆迁房屋及其附属物和该房屋及其附属物用地的土地使用权的正常市场价格进行评估。

对于这里所说的正常市场价格，笔者认为，还应进行下面更详细的界定，即：被拆迁房地产的正常市场价格是指：在拆迁批准之日(评估基准日)，被拆迁房地产原所处的地段，容积率及土地权利状况，并假设外界尚不知道拆迁信息条件下的市场价格。

笔者认为对拆迁货币补偿价格定义进行严格界定是非常必要的。经常有被拆迁人，对拆迁补偿价格表示异义时，往往说我这房子，在××地方，这里的土地一亩至少值多少钱，你为什么评得这么低。其所以有这样误解就是因为，他把被拆迁的房价及地价，当成开发后的房价及地价了。殊不知开发商拿到这块土地后，还要投入三通一平费用、上缴设施配套费、有的还要补交出让金(原划拨用地)、并对建设区域进行一系列改造使之形成与原来条件完全不同的新景观，才有价值的提升。将开发前该地区的房地产价值与开发后的房地产价值进行简单的类比，显然是不科学，也是不实事求是的。

三、拆迁货币补偿价格评估方法应用中应注意的事项

对需要被拆迁的房地产评估，一般说房地产评估规范中所提的几种方法都可采用。但在应用范围及操作上需要注意以下几个问题：

(1)除了对在建工程评估，可以按原来的规划条件采用假设开发法进行评估外，一般住宅及非住宅的拆迁评估，不适用假设开发法。

(2)有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法。但是，要注意这里是有条件的，也就是采用市场比较法必须符合在同一供需圈有较多的相类似的正常市场的房地产交易案例。笔者认为要符合这种情况，在一个城市里，是必须认真筛选的。同时采用市场比较法，交易案例取样时一定要注意这是正常的市场条件，也就是假定外界尚不知道拆迁信息情况下的市场为前提。

(3)重置成本法

重置成本法：较多地用于拆迁补偿评估，一般采用房地分估合一的办法，也就是分别评出被拆迁物用地的土地使用权价格及被拆迁房屋及附属物的价格，然后把两者相加，得出整个房地产补偿价值。采用这种方法时建议：

1)评估土地使用权拆迁补偿价值采用基准地价修正法时，要注意①原有土地基准地价的合理性②原有被拆迁物土地容积率对基准地价的影响与修正③现有被拆迁物土地条件对小区建设中开发成本的影响与修正(如地块的不平整、不规则及地面物拆迁难度等对土地利用程度的影响)④原有土地的权利状况对地价的修正。如原是划拨用地，地价要扣除土地出让金。(其方法是先按出让土地使用权进行估价，然后扣除需要补交的与被拆迁房屋在拆迁公告发布之日的合法用途，合法面积等房地产状况相对应的土地使用权出让金或相当于土地使用权出让金的价款。)

2)评估房屋建筑物时要注意

①客观地确定所评建筑物的重置成本

②房屋及构筑物的成新率，以现有房屋的技术状况为主。因为一般被拆迁的房产都年代久远，简单地用经济年限使用法评估无法进行，依据城乡建设环境保护部发布的《房屋完损等级评定标准》考虑被拆迁房屋的残值后，进行成新率评定是较符合客观实际的。

对房屋完损等级评定现在多采用技术评分法。在采用这种方法时，一般把房屋建筑物分成基础、承重结构，上部建筑及水电设施及附属配套几个部分。(根据规范要求：一般拆迁补偿，不考虑内装修，如要评内装修，则要另行评估。)然后分别确定这几个部分在重置价中的权重。在评估时要注意对基础及承重构件的评分不能过低，如果房子属于安全房，则基础及承重件一般要在60分以上。

3、收益法

采用收益法，可适用于营业或租赁的经营性房产或有客观租金标准的非经营性的住宅出租房(住宅暂时出租给住户但并不长期以经营为目的)。

对于用于租赁的经营性房产。其租赁期限中的收益及非租赁期限的收益都应当以当地的客观收益为标准。这正是体现正常市场条件所应当考虑的。因为仅是双方的租赁合同有可能存在非市场因素，造成租金的偏高偏低，只有剔除非市场因素，才能反映出正常的市场价格。