从9月底的“新五条”，到19日央行近三年来首次加息，楼市遭遇了信贷、税收、利率等多方面的调控。与以往不同的是，此轮调控更加严厉，而且对购房需求限制很大，不难发现将会影响到住房消费观念、首次置业计划、住宅投资功能等多个方面购房者如何才能在政策压力下选择适合自己的购房方式和目标?记者采访了部分业内人士，希望给观望楼市的购房者提供一些参考。

购房机会有限有条件者可一步到位

目前，国内12个城市已经出台了限购措施，即限制本地或外来居民新购房套数。而武汉虽未出台类似限购措施，但随着二套房贷款门槛的提高和三套房的停贷，购房机会也变少了。这就意味着，很多换房族或多次购房的人不得不掂量一下自己购房需求到底该怎么释放。

家住余家头的杨先生一家三口住一套100平方米的房子。新政前，他原本打算再买一套大房子改善居住环境，或者在好学校附近买套房子方便小孩上学。新政出台后，他再次买房属于第二套房，首付和利率都很高。他面临选择，要么一次性买套大房子，要么先买学区房，二者不能兼得，否则有一套算作第三套房，就不能用贷款了。

记者发现，如今也有年轻置业者开始关注这个问题。准备买婚房的张毅告诉记者，本来手中资金有限，准备买个两房住着，等有了孩子再买三房;但是现在二套房门槛很高，如果小房子住三五年再换大房，且不说装修成本，光是利率就多支出不少，还不如一步到位买个三房。实在不行，可以把地段往副中心选。的确，对于年轻人来说，以前倡导的“先买小房、再换大房”的思路，在限购、限贷的大背景下，显得成本有些高了。

省社科院经济所副所长叶学平认为，外地“限购令”的出台，在抑制投机性需求方面肯定能够发挥巨大的作用，但另一方面，却会对住房消费方式产生不可忽视的影响。武汉虽不太可能出台限购令，但未来限制家庭拥有住房套数是个趋势，因此购房者应该学会珍惜购房机会，在房源选择方面更为慎重一些，尽可能多考虑未来十年或更长时间的居住和工作需求，否则换房成本太高。

首次购房门槛提高多用公积金贷款

对首次买房的购房者来说，新政后最明显的变化就是首付比例的提高，以及贷款优惠利率幅度的减少，使得首次购房成本增加。这对诸多刚性需求来说，要留意购房自有资金的比例。

业内人士建议，刚性需求者还是应该从自己的实际购房能力出发考虑问题。购房最难的一关是自筹首付款，购房者应该提前做好准备。对于首次购房的年轻人来说，如果家人的帮助有限，推迟置业计划、选择暂时租房不失为最实际的选择。

另外，可以考虑使用公积金贷款买房，公积金比商贷利率低不少，尤其是中长期贷款，省下的利息支出更多。另外，对首次使用公积金贷款的购房者，90平方米以下仍能首付两成。

具体到贷款方式，有等额本金和等额本息两种。银行信贷人士建议，购房者可以根据自己的承受能力选择等额本金或等额本息的还款方式。前者每月月供额是逐月减少的，适合对自己还款能力有很大把握的人，刚开始还贷压力较大，后面压力逐渐减小;后者每月还款额相同，适合收入稳定的贷款者。

住宅投资功能减弱有实力者可关注商铺

“限购令”以及全面停止三套房贷，使得市场交易活跃程度大为降低，国家抑制投机性需求的意图十分明显，这意味着普通住宅的投资功能大大减弱。而最近风传的三部门会签房产税，重庆、上海等地房产税将获批的消息，进一步表达出对住宅持有环节征税的可能。在目前房价已经居于高位，再难以实现大涨的形势下，会使得普通住宅的投资功能进一步丧失。

与“新国十条”中，只要求房价过高城市有选择性地暂停发放第三套及以上房贷和限制外地人购房贷款的政策相比，“新五条”扩展到了全国范围，要求全部停止“三套房贷”，这将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。

武汉思锐地产副总张敏认为，限贷和加息会促使投机性需求知难而退，房价上涨的动力也大大减小。

对于有实力的投资者来说，可以考虑商业地产。目前商业地产项目的信贷政策并没有变化，部分银行反而更愿意为商铺放贷。目前，武汉开始进入多商圈时代，原有的商圈也在不断升级中，这给商业地产投资带来了很大的空间。因此对于偏爱不动产投资的人士来说，应该重视商业地产。