1、村民与城镇居民签订农村房屋买卖合同的，合同无效。

国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。

2、同村村民签订农村房屋买卖合同后，买方村民只有一处宅基地的，合同才有效。

依据我国相关政策和法律规定，农村房屋土地买卖与城市房屋土地买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地时方确认为有效。

3、同村村民之间买卖农村房屋，买方在签订合同后，导致其拥有不止一处宅基地的，买卖合同不一定无效。

4、不同村的村民之间签订的农村房屋买卖合同的，合同无效。

5、法律没有禁止不同村的村民之间买卖农村房屋，合同无其他无效情形的，为有效合同。

6、最终的买方为同村村民，签订的农村房屋买卖合同有效。

7、房屋买卖合同签订时双方是不同村的村民，但在起诉时，因买方的户籍已迁移至房屋所在的村，合同有效。

8、不同村的村民之间签订的农村房屋买卖合同，在试点地区内，符合一定条件的，买卖合同有效。

9、签合同的买方的妻子与卖方为同村村民，合同无其他无效情形的，合同有效。

10、不符合当时对获得宅基地使用权有关规定的，无权取得或变相取得宅基地，签订的农村房屋买卖合同无效。

一、相关法律规定

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。