“住宅”变“公寓”买房要如何防止产权缩水-法师兄

“住宅”变“公寓”买房要如何防止产权缩水

来源：互联网时间： 2023-06-01 09:21:53 267 人看过

我们都知道，公寓的土地使用权只有40年，而住宅的土地使用权是70年。虽然两者在目前都能用来居住，但两者仍在法律上被确定为不同的使用用途。

现在全民对房价都十分敏感，很多人为了买房掏空了所有积蓄，还背上了不少的房贷，对于一些买房经验不足的购房者来说，通常关注的焦点在房子本身，而对房屋的产权并不太在意。

本例中的购房者刘先生就是如此。他在售楼处看房时，置业顾问向他介绍了项目存在“住宅”和“公寓”两种类型。不过刘先生对着两者的差别了解并不对，虽然当时强调了要求买“住宅”，但却在没有认真核实房屋用途的情况下就直接签合同了，最后让自己陷入被动。

实际上，现在很多项目都是住宅和公寓混建，这二者的区别主要有以下几点：

首先，产权年限，住宅的土地使用年限是70年，而公寓大多数是40、50年。

第二、公寓不具备住宅的部分功能，比如公寓不通燃气，能源只能依靠电力，它的居住成本较商品住宅要高;

第三、贷款方面，公寓必须要求50%首付只能使用商贷，不享受首套房贷款利率优惠;住宅则可20%首付，可以用公积金贷款，可享受首套房贷款利率优惠;

第四、落户问题，公寓一般不可落户，也不能保证孩子上学。住宅则可落户，孩子可以上学。

第五、在得房率方面，由于公寓的消防标准要高于住宅，且住户密度大，导致得房率最高只能达到7成左右，而住宅呢，得房率能超过8成。

最后，也是最重要的一点，同一个小区的公寓和住宅相比，其保值效果要更差。比如公寓的光照标准比住宅低，导致公寓会比同地段住宅的价格低。

律师认为，购房者买房时应仔细询问清楚项目产权性质，如果开发商在和购房者签合同时对没有明确告知房子使用性质，涉嫌欺诈。如果购房者需要退房并要求赔偿，须证明自身损失有多少，维权存在一定困难。而开发商正是抓住了购房者维权成本高的现状，才敢不回应。

最好的方式还是在合同签订阶段，明确房屋使用性质，不给开发商可乘之机。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多首套房相关文章

写字楼
公寓和住宅如何选择

1、土地使用年限短比起住宅，商业性质的公寓土地使用性质上大多属于“商场”、写字楼或酒店性质。相比住宅性质用地使用年限有70年，这类商用公寓因类别不同，所以土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。2、高税费转手交易难根据政策，住宅二手交易可免收土地增值税，但商用公寓交易不能免收。土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。3、房贷利率高年限短虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响，但因为是商用性质物业，只能获批较高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍，比起住宅来说，

2023-05-05

50人看过
实际履行
男子买还建房面积缩水差价难退，房产面积缩水购房者如何维权？

商品房买卖合同中的面积缩水问题，是当前购房者反映较强烈的一个问题。有的购房者在收房时发现，自己买的房子公摊面积达46%，接近一半面积的房子都被公摊摊出去了。比如128.35平方米的房子套内面积不到70平方米，110平方米的房子实际使用面积只有59.25平方米。那么房屋面积严重缩水时消费者该怎么办？其实，如果买房时合同中约定了公摊面积，但是收房时公摊面积又变大的，属于合同实际履行与约定不一致，可以认定为擅自改变了合同约定内容而履行，且另一方不接受该履行行为，那么改变履行的一方属于履行瑕疵或履行错误，需承担违约责任，还需按照合同约定重新履行。那么房屋面积缩水的差价应不应该退还呢？根据《商品房销售管理办法》第20条规定，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。而面积误差比=(产权登记面积

2023-05-06

292人看过
写字楼
70年产权公寓和住宅区别

1、住宅是指专供居住的房屋，包括了别墅、公寓或是宿舍。传统意义上的公寓分为两种：经营性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于经营性公寓。一般的公寓概念深入人心，市民的反应都是年限较短的物业，其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。2、就居住公寓来说，相对于普通住宅其面积会比较小，适合的群体也不一样，因为总房款会相对较低，公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别，比较常见的公寓户型很难做到南北通透，并且常常没有阳台，甚至是全封闭幕墙外立面，没有可打开式窗户。3、公寓和住宅在产权年限方面，性质是一样的，70年产权的公寓和70年产权的住宅，都具备70年的使用年限，不会因为类型不同而缩水。4、70年公寓与70年住宅居住成本有所不同：一般公寓都是精装修交付，物业标准会高于住宅的标准，因此物业费也会比普通住宅来得高。一、公寓契税怎么算公寓契税计算：1、公寓式住宅契税的计税依据为土

2023-04-01

487人看过
酒店式公寓
买家如何区分普通住宅和酒店公寓

住房在《住房设计规范》和《住房建设规范》中有明确的定义：家庭居住建筑。现行设计规范中未明确规定公寓。要理解公寓的含义，我们需要理解房地产业中的另一个概念，即多户住宅。这个概念的意思是有多个单元，或者一个建筑有多个单元。多户型建筑可分为两类。第一类是二至四套住宅，通常称为二至四户。第二种类型是有五个或更多住宅单元的建筑，通常称为公寓。公寓是最流行的商业地产投资形式之一。顾名思义，房子是为一个家庭准备的，而公寓通常是为多个家庭或个人准备的。酒店式公寓的产权分为两类，一类是商业产权，期限为40年；另一类是住宅产权，期限为70年。因此，在购买前，要知道是商业产权还是住宅产权。差别很大，接近一半。那么物业费和其他杂费（也就是平时雷达地产的必要支出）：更不用说普通住宅了。众所周知，酒店公寓是不同的。首先，很多酒店公寓没有煤气，只能用电，这不适合普通人。其次，大多数酒店公寓（当然不是全部）都有商业水、电

2023-05-08

142人看过

产品
买住宅好还是公寓好

一、住宅的含义住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍、职工单身宿舍和学生宿舍等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。二、公寓的含义公寓:公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等。外形一般中规中矩，分为职工公寓和商业公寓，商业公寓可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用，相当于学校宿舍、出租公寓，也指旅店宾馆或别墅，更为经济实用。三、住宅的分类1、按层数分:单层住宅，多层住宅，高层住宅，超高层住宅在我国，修建的住宅以高层住宅为主，其中高层住宅分为:单元式高层住宅:由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。塔式高层住宅:以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。通廊式高层住宅:以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住

2023-04-30

467人看过
银行贷款
公寓房和住宅楼有何区别?

公寓房与住宅楼的区别如下：1、产权年限不同。2、物业管理不同。3、水电收费标准不同。4、居住舒适度不同。5、落户规定不同。6、税费不同。7、使用功能不同。一、商住房40年产权和70年产权的区别有哪些40年、70年产权的区别：一、定义不同；二、产权年限不同；三、商住房不能落户口，纯住宅可以落户；四、各项交易收费不同；五、居住环境不同；六、户型不同。40年商住房的优势：1、商业性质住宅办理按揭时间是到交付的时候，而70年产权住宅则是到房屋结顶时候就开始办理按揭。2、40年产权房以后如果拆迁的话，获得的赔偿金会比70年产权住宅性质房屋获得的赔偿金要高。3、商业性质房屋可自住，也可注册营业执照当办公房用。等等。二、经济适用房和商品房的区别经济适用房和商品房的区别如下：1、建设目的不同。经济适用房的目的是解决低收入家庭的住房困难，商品房的目的是盈利；2、定价不同。经济适用房的价格会受到政府政策的引导

2023-03-20

476人看过