10月20日备受关注的广州市海珠区琶洲城中村改造项目开拍，四幅土地在没有竞争者的情况下，被保利地产(600048)以1.42亿元的底价摘得。由于仅有保利地产一家报价，这场拍卖会连大门都没开，结果就已提前揭晓，除了1.42亿元的底价外，保利还需要承担总计约44.7亿元的城中村改造成本，相当于每平方米四千多元的楼面地价。至此，保利地产已经成为广州市琶洲区域最大的地主。

市场进入门槛提高

此次捆绑出让的四宗琶洲地块是近年来广州单次出让的罕见大地块，总用地面积接近40万平方米，总建筑面积超过104万平方米。挂牌起始价为1.42亿元，折合楼面地价仅136元/平方米。但综合计算47.7亿元的城中村改造成本和配套综合费以及3亿元琶洲地区综合整治费用，这四块地块实际楼面地价为4714元/平方米。而琶洲目前在售楼盘价格早已超过1.5万/平方米，据称未来升值潜力更大。

琶洲城中村改造项目是广州市在亚运会前必须清拆完毕的9个城中村之一，整个改造项目的总用地面积为75.8万平方米，总规划建筑面积185万平方米，分为13宗地块。此次只出让了其中四宗。

早在广州市国土房管局发布琶洲四宗地块公告时，就有业内人士分析，此次对参与竞买的开发商要求明显提高，目标直指几家大型房企。广州市对参与琶洲地块竞买的开发商进行了严格的限定，设置了极高的门槛。要求竞买人必须是一级资质的房地产开发企业，注册资本15亿元人民币以上，2007年、2008年总资产均达90亿元人民币以上。

与此同时，此次出让还要求竞买申请人必须具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验。在广州市海珠区拥有建筑面积5万平方米以上的自有办公、商业物业，确保全面改造拆迁安置周转使用。

中地行市场与传播总监张斌指出，竞买公告一出就意味着小房企和外来开发商被挡在门外，广州符合竞买资格的房企也不多，仅有富力地产、广州城建和保利地产等少数几家开发商，这其中又以保利在海珠区的实力最强，拥有足够多的自由办公、商业物业。

本次出让的为13宗地块中的地块一(住宅及商业金融业地块)、地块三(商业金融业用地)、地块四(商业金融业用地)、地块五(商业金融业用地)4幅。知情人士透露，琶洲区域有望成为继珠江新城之后的广州明星板块，政府已进行了明确规划。保利地产此次夺得琶洲城中村改造权，也就相当于获得了琶洲板块的控制权。

合富辉煌首席分析师黎文江表示，用大开发商进行旧城改造，可以避免以前经常出现的改造烂尾、一拖再拖的现象。且保利之前在琶洲运作的多个项目例如保利国际广场，都说明保利和琶洲的合作较好。

有开发商解释，大型房企拿地通常会考虑规模效应，在某个区域集中拿地，有利于集中开发和销售，连续开发形成大型社区，也有利于市场集中度的提高。但也有专家称，设置高竞买门槛拦住中小开发商，相当于取消了公平竞争。由少数大型开发商进行区域垄断，存在一定风险，受到开发商资金链以及开发进度的制约。