【案情】

李某在县里有临街房屋12间，是祖遗房产。因为李某是残疾人，长期以出租房屋为生。1970年该县食品公司因扩大营业用房，便主动找李某协商要求买房，李某未同意。以后县食品公司又提出要求典当房屋，李某开始不同意，后经人说和，双方达成了房屋典当协议。协议规定：李某愿将12间房屋出典给县食品公司，典价12000元，典期无限，立约为凭。双方在协议上签字盖章。1998年，其中三间房屋倒塌。2000年，该地段因城市规划为金融区，房价猛涨。李某要求回赎，但在该三间房屋倒塌的损失及回赎价格上发生争议，为此，引起纠纷。

【问题】

1、李某与县食品公司之间存在何种法律关系？为什么？

2、本案应如何处理？为什么？

【评注】

1、本问涉及典权关系问题。

典权是指支付典价，占有他人不动产（房屋）而为使用收益的权利。在典权关系中，占有他人不动产而享有使用收益权利的一方，是典权人；收取典价而将自己的不动产交典权人占有、使用、收益的一方，是出典人：作为典权客体的不动产，称为典物。在我国，由于已经消灭了土地私有制，所以，能够作为典权客体的不动产，只有房屋。典价是典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价。

典权具有下列特征：

（1）典权是支付典价而设定的物权。典权人只有支付典价给出典人，才能占有、使用、收益出典人的不动产。

（2）典权要转移占有。出典人必须将典物转移给典权人占有。当然，在特殊情况下，按照双方协议也可以不转移占有。

（3）典权为用益物权。典权人设立典权的目的，不在于变卖典物，而在于对典物为使用收益。因此，典权属于用益物权。由于典权是用益物权，因此，典权人对典物有权使用收益而不付租金，典权人有权将典物出租，但租期必须在原典期内。典权人使用收益出典人的房屋，不得侵害出典人的利益。

（4）典权为不动产物权。典权的标的限于不动产，因而属于不动产物权。在我国，典权的标的物主要为私有房屋。

（5）典权是有期限的物权。典权关系的标的物，出典人经过一定期间可以回赎。这个期间一殷称为回赎期间或典期。典期可由双方当事人约定，末约定典期的，出典人随时可以向典权人要求回赎。应当说明的是，典期的到来，不是出典人丧失回赎权，而是出典人始能向典权人要求回赎。

在实务中，应当注意区分典与当。在我国法制史上，典与当是两种不同的制度，但民间往往典、当并称。按照我国学者的的观点，所谓当是一种附担保的借款关系，是指借款人向当铺借钱而将自己的动产交给当铺质押，在约定期限内清偿借款赎回原物，如果超过约定的期限则由当铺变卖质物充抵借款。

可见，典与当存在着差别：第一，典是支付典价由有他人不动产而为使用、收益的用益物权，当又称营业质权，是为担保借款而占有他人动产的担保物权。第二，典权的标的物是不动产，而当的标的物限于动产。第三，典权人可以使用典物获得收益，可以出租、抵押。而当铺对于质押的动产不得使用收益，更不得出租和设定抵押。

本案中，李某与食品公司的协议本质上是典权协议，李某是出典人，食品公司是典权人，食品公司向李某支付了典价，李某向食品公司转移了该房屋的占有、使用、收益权，因此，李某与食品公司之间的关系为典权法律关系。至于双方当事人在典权协议中约定的典期无限，该约定应视为未约定典期。

典期又称典权的期限，它是出典人不得回赎典物的期限。典权期限的法律意义在于：在典期内，出典人不得回赎典物。只有当期限届满，方发生典物回赎权。

典权的期限有两种：（1）约定期限。典权的期限可由当事人在合同中自由约定。（2）未约定期限。未约定期限的典权，出典人可以随时行使回赎权以原典价赎回典物。但是，如果允许回赎权永久存在，对典权人将不利，因此，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条曾经规定：经过30年未赎的，原则上应视为绝卖。即当事人未约定期限的典权，最长期限为30年。本案中，出典人李某可在30年之内回赎该房屋，如超过30年回赎房屋，则其回赎权消灭。

2、本问涉及典权期间的风险负担和回赎价格问题。

对于典权期间的风险负担，即典物因不可抗力导致全部或部分灭失，我国民法暂无规定，但依据一般法理，在典权期间，典物因风险灭失，实行风险分担规则，即典权与回赎权均归消灭。在出典人就典物余存部分回赎时，灭失部分的价值的一半可以从典价中扣除。本案中，三间房屋因不可抗力灭失，该损失应由出典人李某和典权人食品公司共同负担。

对于回赎价格，依《民通意则》第120条的规定，典权人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。因为，出典时的房屋典价虽然低于回赎时的房屋价格，但在此期间内，典权人无偿享有该房屋的占有、使用和收益权，已经从该权利的行使中获取了该权利的收益。从利益平衡的角度考虑，出典人可按出典时的价格要求回赅。

本案中，李某与食品公司签订的典权协议规定，典期无限，表明双方对典权期限未作约定，典权期限未约定的，其回赎期限为30年，现李某在30年内提出回赎，应予以支持，其回赎价格应按出典时的价格。