房产税试点推出后，对房价有多大的影响?是否可以调控房价?

房产税终于慢慢浮出水面。据报道，财政部已原则同意重庆市开征商品房房产税。与此同时，市场传闻的上海版房产税方案是，如果出现新增购房，对名下所有房产面积，超过200平方米以上进行征收。

房产税推出后对房价会有多大的影响?这是市场高度关注的问题。从短期来看，房产税对中国房地产市场的影响微乎其微。据消息人士称，在重庆的方案中，计入征收房产税商品房的建筑面积可能为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税。而房产税税率可能为房地产当年市场价格的0.5%-1.5%。关于上海的房产税，有消息称将新老划断，只针对未来新出售的房产征收。

莫尼塔投资公司数据显示，以别墅和200平方米以上的高档住宅为例，截至去年11月，重庆高档房产占整个商品房销售6%，销售金额为10.4%;而从全国高档房产占比来看;若在全国范围内对高端房产征收房产税，影响范围仅占整个地产销售约为4.9%或更少。依照2009年全国高档住宅销售面积约为0.46亿平方米估算，若房产税率为0.8%，即使全国范围内对新增高档住宅征房产税，只能征收38.5亿元人民币税款，相对于去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，只是九牛一毛。而且拍卖土地的收入来得简单干脆，房产税的征收则比较繁琐。因此，房产税不会动摇地方政府对土地收入的依赖。

因此，房产税短期内对房价的影响可以忽略不计。去年重庆商品房价格一年内上涨了约50%，而且是在把套内面积计价改为建筑面积计价的情况下。这样的投资收益，即使房产税税率是1.5%，也足够覆盖30多年的房产税，更何况房产税是按年分批交的。在有可能成为第二个房产税试点的上海，去年房价涨幅高达38.9%，按照前述分析，房产税对投资需求的抑制同样非常有限。这与2007年提高印花税税率但未能抑制股市投机是一样的道理。

不过从中长期来看，房产税影响较大，对房价影响将会逐渐显现。重庆与上海现在只是试点，而最终的征收范围肯定会扩大到全国。如果最初只针对新购的房产，最终也有可能扩大征收房产税的范围，部分房产的税率可能高出预期。重庆市市长黄奇帆在去年6月曾透露了重庆房产税将实行累进税率。我们认为，考虑到中国的国情，地方政府对房地产的价值评估有较大的影响力，房地产价值多少很可能由政府说了算，而房屋估价与房产税税额成正比，因此房产税将会成为调控房价的一个工具。

目前房子已是少数人参与的游戏。中国截至2009年，按城镇户籍人口计算的城镇人均居住面积已超过30平方米。非城镇户籍的人虽有房产需求，但绝大多数缺乏有效购买力。因此从总量上，中国住宅并不稀缺，推动房价上涨的是少数富人的投资需求。央行最近在北京的一个调查发现，北京市居民完全产权自有住房率为72.4%，多套住房拥有率达到18.3%。一方面说明北京住宅可为超过90%的家庭解决居住问题，另一方面投资人持有了不少房产。预计今年房产增值幅度与税率的倍数会大幅缩小，房产税很有可能降低投资需求，并可能令部分投资人抛售闲置房产，平衡楼市的供求关系。