房地产开发租赁合同纠纷说明书-法师兄

房地产开发租赁合同纠纷说明书

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-04 18:25:12 252 人看过

本文为您介绍房地产开发经营有限公司租赁合同纠纷，如有其他疑问请点击房屋纠纷赔偿栏目继续了解。

关于与XX房地产开发经营有限公司租赁合同纠纷情况的说明

致：广州市XX区人民法院

我们是广州市XX区长堤大马路XX新街、XX新街、XX街的100多户公房租户，我们中的许多租户都是50年代初期政府实行渔民上岸工程时，由民政局安排承租了公房，其余也大都是民政局分配的公房租户。80年代后期我们租住的公房被拆迁，90年代回迁后又原地安置了现租住公房，回迁入住时我们跟拆迁人原广州市XX房地产开发经营公司(XX区房管局直属的全民所有制企业)在原《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书》基础上签订了公房租赁合同。

回迁后，我们一直正常交租。原XX房地产开发经营公司对交租的日期一直很灵活，有些居民每半年交一次，有些每一年交一次;有些后交，有些预交，甚至有的一次就预交三年的。2006年中旬以后，有居民去交租金，被告知暂时不收租。

2007年5月底，广州市XX房地产开发经营有限公司(下面简称房产开发公司)在我们租住的地段贴出通知，声称广州市XX区房地产开发经营公司已转制成为民营企业，要求我们以后每月每平方要交12元的租金(原公房租金标准的三倍，现在又长了)，如果我们不接受，就要我们立即迁出房屋，将房屋交还给他们。在公房租户们一直寻求相关政府部门解决此事的时候，6月中旬，房产开发公司把我们其中七户租户起诉到XX区法院【案号：略;主审法官：邓XX】，要求七租户立即迁出，将房产交还，并支付所欠租金和滞纳金。

庭审及庭后提交的书面意见中，我们指出：

一、原告(广州市XX房地产开发经营有限公司)提交的《广州市房地产权属证明书》不能证明原告对涉讼房屋拥有产权。

原告庭审中声称其不是租给被告(公房租户们)房屋的原广州市XX房地产经营公司，而是受让该司财产的民营公司，与原出租人不同。那么，原告提交的涉讼房屋的《广州市房地产权属证明书》清楚的表明房屋权属人是广州市XX房地产经营公司，而非原告，房屋产权性质也是国有，因而从房屋权属登记情况来看，该房屋产权人非原告。

至于原告所称其通过产权交易所购得原广州市XX房地产经营公司股权获得涉讼房屋产权之说，一来原告没有提交其接收产权的清单以证明涉讼房屋在交易清单内，二来原告与广州市XX区国有资产管理公司交易的是全民所有制企业产权，涉讼房屋使用的是划拨土地，依照国家土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第六条规定：国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应当以出让方式处置，原告应证明其实际缴纳了涉讼房屋的土地出让金，并据此已对涉讼房屋办理了权属登记变更。

二、被告对涉讼房屋的公房承租权是基于原分配居住公房被原广州市XX房地产经营公司拆迁后回迁取得。

按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，该回迁房屋的所有权应为被告原居住公房的所有权人;因当时拆迁政策规定原因使得被告的回迁面积比拆迁面积大，所以原广州市XX房地产经营公司仅对比原拆迁面积膨胀的部分拥有产权，而其能成为公房租赁合同的出租人，是基于其原是XX区房管局下属企业，政府委托其作为涉讼公房的管理人而已。

即使作为开发商的原广州市XX房地产经营公司取得本案涉讼房屋的《房地产权属证明书》，按规定原告作为开发商出租新建房屋，也应提交：(1)《国有土地使用权证》或《建设用地批准书》;(2)《国有土地使用权出让合同》和已缴交全部土地出让金的发票;(3)竣工验收合格的文件。可见，原广州市XX房地产经营公司和现原告均无权出租涉讼房屋，仅因为涉讼房屋是回迁房，才继续以公房租赁形式出租给被告使用。

三、被告对涉讼房屋拥有的是公房使用权，租赁只是形式，其实质是国家分配的公房使用权，若被告不具有法定的丧失拥有该福利的条件，任何人无权剥夺被告的公房承租权。

建设部《城市公有房屋管理规定》第二十六条第(五)项和《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第(五)项均规定：承租人承租公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的，出租人有权终止合同，收回房屋。但被告承租公房一直是一家人自行居住，不存在违反规定的情形。

原告也无权以被告未交租金要求解除公房租赁合同，一来原告无权在还不是产权人的时候前来收租，二来被告在还不知涉讼房屋产权可能变更的情况下，依然向其以原租赁合同约定缴租时，其拒绝收租，被告不构成违约。

四、原告与广州市XX区国有资产管理公司的交易没有依法保障被告的利益，既没有在出售涉讼公房前对被告住房做出安置，也没有依法履行通知承租人，保障被告的优先购买权的义务，侵害了被告的合法权益。

被告的公房承租权与政府推出的经济适用房、廉租房以及双限房都有一共同特征，对购买人和承租人有条件要求，符合相应条件才能够申请获得。虽然政府的这种条件要求不同时期会有变化，但这种变化仅是国家福利政策形式和适用条件的变化，对象被告这样没有其他住房，依然依赖于租赁政府廉价住房的群体，政府并不能放弃自己的责任，何况被告回迁时的标准也仅是不低于人均5平方米，远低于现在廉租房的标准人均10平方米，因而政府不能在不对被告的住房做出安置的情况下出售被告承租的公房，甚至没有通知一下被告，询问一下被告是否愿意按政策购买现住房，损害了被告的合法权益。

上次庭审后约两周，房产开发公司以不想通过法律途径解决，想通过协商来解决为由申请撤诉，XX区法院于2007年9月3日裁定准原告广州市XX房地产开发经营有限公司撤回起诉。其后的两周多，租户们依然多方请求政府部门解决此事，但房产经营公司一直没有如其撤诉申请中所说的与租户们协商解决此事，反而在9月17日再次以相同的事实和理由起诉到XX区人民法院，唯一的不同只是提交了一份工商变更证明，诉讼请求里仅要求按市场价租金标准支付租金和滞纳金，少了要求租户们迁出的内容，但其实质没有任何变化。

我们认为，房产经营公司此次的诉讼纯粹是恶意诉讼，其目的是希望通过各种手段骚扰、分裂租户们，使部分租户不堪骚扰，与其妥协。张贴公告也好，假意商谈也好，但恶意诉讼是最卑劣的一招。租户们都是广州老居民，除了相信政府和法院，我们对法律和政策的了解是贫乏的，许多居民一辈子都没有上过法院，听说无端作了被告都很无奈、气愤，甚至恐慌。我们大多数属于低收入群体，为上次诉讼居民们已为集资请律师应诉不堪重负，半月后再来，我们又需重新集资。七户居民是代表100多户居民应诉的，若非如此，大家连律师费都付不起，在法律优势地位上已实际输给房产经营公司了。国家的司法资源是有限的，房产经营公司的这种做法是可耻的。

XX区长堤大马路XX新街、XX新街、

XX街的100多户公房租户

年月日

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