有人说，上海的农村人比很多城里人还富裕。这些年上海农村因为拆迁而致富的人有不少。最近，切切实实影响到上海农村人拆迁补偿的一部重要法规出台了。5月9日，上海市发布了最新版的《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》，对当地集体土地上房屋征收评估的具体问题进行了规范和完善。

爱土拆迁律师团注意到，这份评估管理规定有这样几个亮点：调整了对非居住房屋的补偿项，明确了对评估结果不满意的解决办法，对于故意抬高或压低评估价格等违法行为，将依法追究刑事责任。

下面我们为大家一一分析。

被征收人拒绝入户评估的，评估机构将参考周边同类房屋价值进行评估

针对农村集体土地上房屋征收过程中可能出现的拒绝入户评估情况，《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》(以下简称《规定》)第十四条也做了明确要求。

在征地房屋补偿评估过程中，宅基地使用人或者房屋所有人不配合、不提供相关资料的(包括拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的)，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。因不提供资料、拒绝评估人员实地查勘，致使房屋评估无法进行的，评估机构将参照同区域、同建筑类型的房屋进行评估。

也就是说，如果农村房屋被征收人无正当理由拒绝征收或自己觉得补偿不合理不配合评估工作，那么只是中断评估的正常流程，但不会影响评估人员工作的继续执行，并参考周边同类房屋的价值进行评估。因此，此时被征收人的不配合行为是无效的。

对于非住居住房屋的补偿，《规定》新增了室内装饰装修的赔偿

农村中不乏一些用于经营的房屋，比如小商店、超市、商铺等。这在上海农村中也较为常见。对于这部分房屋的补偿，在新版《规定》中也进行了明确细化的完善，除了对房屋本身价值的补偿，还有停产、停业损失等补偿，同时增加了对房屋装修的补偿。

《规定》第十五条，经批准用于生产经营的非居住房屋，停产、停业损失补偿需要评估的，区征地事务机构应当委托评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

从这里我们可以知道，只有拥有合法证件手续或者获得批准允许的非居住房才能获得充分的停产停业损失补偿，补偿的最终结果要参考评估机构的评估结果来确定。

与之前老版的《上海市征收集体土地房屋补偿评估管理规定》(沪规土资征规〔2014〕265号)相比，这一次的新版《规定》相应地增加了室内装饰装修价值，以及机器设备、物资等搬迁和安装费用的补偿。这一点非常人性化，也充分体现了公平合理补偿的原则。

同时，这一部分的补偿费用，是由地方征地事务机构与房屋所有人协商确定。协商不成的，可以委托评估机构通过评估确定。

在评估程序中，被征收人拥有三项重要权利来确保征收补偿公平合理

这三项权利分别是公示知情权、申请复核评估和专家鉴定。

为了保证评估结果的公平公正，充分保障村民的知情权。《规定》要求，区征地事务机构应当将分户的初步评估结果在征地范围内向宅基地使用人或者房屋所有人公示，公示时间不少于7日。在公示期间，如果发现评估报告存在错误，评估机构将进行修正。

而在公示期满后，评估机构将向区征地事务机构提供整体评估报告和分户评估报告。并由区征地事务机构应当向宅基地使用人或者房屋所有人转交分户评估报告。

《规定》要求，整体评估报告和分户评估报告应当满足两个条件，方可视为合规的报告。一是要由负责征地房屋补偿评估项目的两名以上评估师签字，不得以印章代替签字。二是评估报告应当加盖评估机构公章。如果缺少这两个要件或其中之一，那么这份评估报告也就是不合法的了，被征收人可以就此提出异议。

对于评估结果有异议(比如对面积认定或补偿金额不认可)的被征收人，拥有申请复评的权利。被征收人应当自收到评估报告之日起10日内，向评估机构书面提出复核评估申请。评估机构应当自收到复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。

复核后，被征收人对评估机构的复核结果仍有异议的，还拥有申请鉴定的权利。被征收人应当自收到复核结果之日起10日内，向评估专家委员会申请鉴定。

被征收人利用好这三项权利，可以在程序上尽可能保障自己的房屋征收补偿公正公平合理。

评估机构或人员故意抬高或压低评估价格，有可能被依法追究刑事责任

在评估过程中，评估机构和被征收人对于房屋价值的判定往往会出现一定的差异，这难免不让拆迁户心生疑惑，咱们的评估是否有猫腻呢?如果评估人员故意低评自家房屋价值，又该咋办?

针对这些疑问，《规定》也是进行了明确的要求。评估机构和人员在开展征地房屋补偿评估时，应当遵守评估管理规定和评估技术规范。

《规定》也明确，下面七种违法违规评估的情形，将追究评估机构负责人及有关责任人的法律责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)转让或者变相转让受托的征地房屋补偿评估业务的;

(二)分户的初步评估结果、整体评估报告和分户评估报告未按规定盖章或签字的;

(三)违反征地房屋补偿评估技术规范，以及故意抬高或压低评估价格的;

(四)采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽评估业务的;

(五)除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，对外提供评估活动中获知的当事人的商业秘密和业务资料的;

(六)在评估过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外其他利益的;

(七)法律、法规、规章禁止的其他行为。

如果在评估阶段没能圆满解决房屋补偿的争议，那么被征收人就有必要考虑走法律途径维权了。此时被征收人则需要根据收到的征收文件(农村房屋主要是征收公告、责令交出土地决定)，依据文件载明的维权时间节点，通过行政复议或行政诉讼去维护自己的合法权益。