焦点一:购房者未能成功申请贷款
从法律关系上来看,贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系,除非在买卖合同中约定未能成功,贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则,一旦未能获得贷款,基于买卖合同付款方式的约定,购房者就必须以其他方式支付房款,否则就构成了违约。因此在签订合同之前,购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力,如果中介公司承诺贷款的,应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。
焦点二:期房限转之后的期房买卖
易双方所签订的购房合同应当受到法律保护,虽然根据相关规定,没有房产证的房屋不能转让,但是双方已经在合同中约定,当房屋符合国家规定的转让条件时办理产权过户,而张先生现在也已经取得了房产证,符合法定转让条件,因此应当履行合同。法院最终也判决要求张先生继续履行合同,协助办理产权过户。
焦点三:户籍迁移
针对目前户籍纠纷中的管理盲点,应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任,要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任,直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障,也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中,这样的措施是必不可少的。
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