工业土地使用权评估的方法是什么？-法师兄

工业土地使用权评估的方法是什么？

来源：互联网时间： 2023-04-19 08:51:29 142 人看过

1.选定评估方法

该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。

2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。

年总收益=50×12×900×(1-10%)=486000(元)

3.计算总费用。

(1)年管理费=486000×3.5%=17010(元)

(2)年维修费=2500×900×1.5%=33750(元)

(3)年税金=20×900=18000(元)

(4)年保险费=2500×900×0.2%=4500(元)

年总费用=(1)(2)(3)(4)

=1701033750180004500=73260(元)

4.计算房地产净收益。

年房地产净收益=年总收益-年总费用

=486000-73260=412740(元)

5.计算房屋净收益。

(1)计算年贬值额

年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。

年贬值额=建筑物重置价/使用年限=(2500×900)/48=46875(元)

(2)计算房屋现值。

房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数(2008-2004)

=2500×900-46875×4=2062500(元)

(3)计算房屋净收益(假设房屋收益年期为无限年期)。

房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率

=2062500×8%=165000(元)

6.计算土地净收益。

土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益

=412740-165000=247740(元)

7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44(年)。

=247740×(P/A,7%,44)

=3358836.15(元)

单价=3358836.15/500=6717.67(元)

8.评估结果

本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

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