农民宅基地建设用房和农村集体经济组织统一建设开发的小产权房均不能上市自由流通，仅能在本集体经济组织内部转让流通，它们不具有普通商品的价值属性，故不能办理抵押登记，不论是农村房屋发证管理机关还是其他组织办理的抵押登记，均属无效行为。

根据《特权法》第184条之规定，耕地，宅基地，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。

小产权房建设用地有的属于耕地，有的属于宅基地，有的属于产权不是晰的土地或者有争议的土地，总之，它们都属于没有变更成为商业用途的土地，故不能随意处置。

国家房地产登记管理机关不得为其颁发合法的房产证、土地使用权证，更不能办理抵押登记。

一、建设用地如何进行确权登记

集体土地有两大方面，包括耕地在内的农用地，以及集体建设用地。我国实行的是最严格的耕地保护制度，严格控制耕地转为非耕地。

而集体建设用地则包括农民宅基地、集体公益性用地（如村集体管理用房、养老设施、道路等），以及村办工厂等用地。而集体土地的所有权，并不是分到每一户拥有所有权，而是土地归农民集体所有，由乡、镇、村、村民小组等农业集体经济组织负责经营和管理。因此集体土地所有权的确权发证，就是要将集体土地所有权确认到每一个集体经济组织。而集体建设用地、宅基地，相对应的组织或农户个人是有使用权的，确权就是要明确其使用权。

集体土地的流转中，最前提和基础的就是产权明晰，也就是先要完成集体土地的确权发证工作。农村集体土地的确权发证就是要明确农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权，并登记发证。只有经过确权登记的集体土地才能合法流转。

《土地管理法》实施以来，各地按照国家法律法规和政策积极开展土地登记工作，取得了显著成绩，对推进土地市场建设，维护土地权利人合法权益，促进经济社会发展发挥了重要作用。但受当时条件限制，农村集体土地确权登记发证工作整体滞后，有的地区登记发证率还很低，已颁证农村集体土地所有权大部分只确权登记到行政村农民集体一级，没有确认到每一个具有所有权的农民集体，这与中央要求和农村经济社会发展现实需求不相适应。明晰集体土地财产权，加快推进这项工作的任务十分紧迫繁重。按照中央有关要求，到2012年底要把全国农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的集体经济组织，同时加快推进宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作。

《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》确定了依法依规、便民高效、因地制宜、急需优先和全面覆盖原则，即必须严格依据法律法规和政策规定推进；坚持将便民、利民、护民要求贯穿全过程，同时尽可能提高效率；在中央有关文件总体要求下，允许各地根据自身条件，在满足维护农民土地权益和管理需要前提下，进一步细化政策；对开展综合整治和需要流转的农村土地，优先进行登记发证，为整治和流转提供条件；尽快完成综合改革实验区、农村承包经营权登记试点地区、城乡接合部等土地确权登记发证，满足改革发展和稳定需要。全面覆盖原则即农村集体土地所有权确权登记发证应覆盖到全部农村集体土地，包括林地、草地等。

《土地管理法》第十二条土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

二、可以对承包的土地进行买卖吗

农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。承包人只能依照法律的规定对其土地承包经营权进行流转。土地承包合同签订后，土地承包经营人对其承包的土地只有使用权，没有所有权，更不允许任何人非法买卖。

我国宪法规定了土地的两种所有方式，一种是国家所有，另一种是集体所有。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。全民所有，即国家所有的土地的所有权由国务院代表国家行使。

我国农村实行的是以家庭承包为基础统分结合的双层经营体制，土地等生产资料的所有权归农民集体所有，农户通过承包取得的是对集体土地的使用权。有人认为，实行土地承包经营是将集体土地私有化，改变了集体经济的性质，这种观点是不对的。首先，这种从集体土地所有权中分离出来的土地使用权，并没有改变土地集体所有的性质，土地使用权与土地所有权是不同的。它不具有所有权具备的占有、使用、处分和收益四种权能中的处分权。土地承包经营权流转，并不是处分土地的所有权，而是在不改变土地的所有权的性质和土地的农业用途的前提下进行的，一是转让土地承包经营权需得发包方同意；二是只能转让给从事农业生产经营的农户；三是原承包方与发包方的土地承包关系终止，受让方需与发包方签订新的承包合同。而集体土地转为国有土地，需要按土地管理法的规定进行，通过国家对土地的征收，将其变更为国家所有的土地，再由国家对土地的使用权进行出让。所以说，第一，农民对土地承包不是私有化，农民对所承包的土地不具有独立的土地所有权，土地所有权仍然属于国家或者农民集体所有，土地所有权性质没有改变。农村土地承包法第4条规定：

“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。”因此，个人或者家庭是不享有土地所有权的，对土地的承包不能改变土地的所有权的归属。农民对其所承包的土地不得买卖，只能依照法律的规定对其土地承包经营权进行流转。第二，家庭承包经营是集体经济组织内部的一个经营层次，不能把它和集体统一经营对立起来，认为统一经营才是集体经济。土地管理法第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”