（1）根据商品房买卖合同，房屋只有在相关部门竣工验收后才能交付使用。因此，验收合格的房屋都有验收合格证：住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收记录本“两书一表”，可以说明该楼房已被有关部门验收合格。这时，要认真核对“两书一表”的内容和验收部门的印章，如有异议要立即询问。那么，“两本书”是什么？所谓“两本书”，就是开发商在项目竣工验收后通知购房人入住时需要提供的两份法律文件：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《住宅用户手册》：

本书介绍了住宅建筑各部分（构件）的结构、性能和类型、性能和标准，以及使用中的注意事项。一般包括以下内容：

①有委托监理单位的，还应注明开发单位、设计单位、施工单位、监理单位；

②房屋结构类型；

③装饰装修注意事项；

④给排水、电、气、热、通讯、消防等设施说明；

⑤设施设备预留安装位置说明及安装注意事项；

⑥门窗种类及使用注意事项；

⑦室内配电负荷；

8承重墙、保温墙、防水层、阳台注意事项；

9其他需要说明的问题。例如，对于住宅中的设备和设施，如果制造商有用户手册，则应将其附在“住宅用户手册”中。

“住宅质量保证”：

“住宅质量保证”通常包括经工程质量监督部门审核的登记，工程质量监督部门承担房屋在使用寿命内的多个部位的保修责任，以及其他一些零部件的保修时间，这需要得到房地产开发商和用户的同意。本书是房地产开发公司对所售商品房承担质量责任的法律文件，应当明确质量等级、保修范围、保修期限和经工程质量监督单位核定的保修单位。开发商应按本书约定承担保修责任。房屋在保修期内出现质量问题，维修后影响房屋使用功能的，开发商应当承担赔偿责任。如果主体结构质量不合格，开发商不仅要承担赔偿责任，买受人还可以向《住宅质量保证书》中规定的工程质量监督单位申请复检。经检验不合格的，买受人有权要求退房。商品房的保修期从买方收到房屋之日起开始，具体的保证期限和范围如下：

①基础和主体结构在合理使用年限内；

②屋面和外墙防水3年；

③厨房、卫生间防水1年；

④地下室、管道渗漏1年；

⑤内墙、顶棚抹灰层脱落，外墙抹灰自动脱落1年；

⑥地板空鼓、裂缝、大面积砂光一年；

⑦门窗翘曲、五金、卫生洁具损坏一年；

Ⅷ灯具、电器开关、电器箱（板）、线路设备损坏六个月；

Ⅸ给排水管道设备、各类水管工程质量，截断门、通风口、堵塞烟道漏水6个月；

十采暖、制冷系统设备为采暖期或制冷期；

国家对住宅工程另有规定的，按国家规定执行。其他零部件的保修期可由双方商定。

（2）仔细检查您购买的建筑物，检查的对象包括建筑物的外部装饰，如阳台和防雨罩，是否符合设计要求和合同中的约定。（3）检查房屋的附属设施是否与合同一致根据合同，逐一检查附属设施是否符合合同约定的标准。如：电梯是否可以使用；走道、楼梯间是否可以通过；管线是否齐全；电气设备是否安装到位，按规定完成不同的试验项目，试验值应符合国家规范要求。

（4）检查水、电、气是否能正常使用

打开水龙头，检查漏水、堵塞现象，可以改变水流，观察水压变化，测试排水速度。合上开口，检查每个开口控制的支线，测试每个插座是否有电，是否受控。燃气一般在入户前是不会打开的，但要检查是否有缺件，用说明书看连接是否牢固，以免出现问题。

（5）检查房屋结构和质量是否与合同一致

检查房屋结构主要是看房屋类型、朝向、大小等是否与合同一致。否则，买受人可按合同约定要求开发商承担相应的违约责任。检查房屋质量主要从管道通水、试压、通风、防水等方面进行。一般来说，蓄水和淋水试验应进行两次。房间里应该没有漏水。地漏无回水，接缝严密，地面无积水。给排水管道应防水，不得堵塞。门窗应无渗水、锈蚀迹象，开关应灵活。因此，购房者最好选择雨后晴天来验房，这样也能了解屋顶和外墙的渗漏现象。另外，如果是装修过的房间，房间的地板和天花板应平整、颜色均匀、直线角度，且不应有裂缝、空鼓、翘曲现象。（6）核对房屋面积是否与合同登记相符交付时，开发商应提供专业部门出具的面积测绘报告，其中不仅有房屋的建筑面积和分摊面积，而且还要有专业部门的公章和部门是否具有测绘资质的证明，而这份报告也要经过房屋交易管理部门的批准登记。（7）查看开发商代理费和物业管理费的相关规定

房屋正式交房时，房地产开发商要收取不同名称的代理费，但根据相关规定，为业主（买受人）提供服务的单位应当收取不同名称的费用。开发商收取的，应当提供收费单位的佣金证明，或者提供物价局的文件，并详细说明收费标准，否则，购房者可以拒付。按照建设部的规定，开发商可以收取该住宅的大修资金，标准为购房价格的2%-3%，但大修资金必须立即交给管理部门，作为业主办理产权证的依据。

房屋征收时，通常按照物业管理单位提供的物价局批文或物价局备案的收费标准缴纳物业管理费。合同有约定的，按合同执行，但不得超过法定收费标准。这时，业主可以按照物价局的房屋审核项目和标准，对相应的公共设施设备、配套设施、绿化标准等进行验收。如果这些项目达不到文件规定的交付标准，物业公司应适当降低物业管理费的收费标准。

购房人在收房时，还应持有物业管理合同（购房时由开发商提供给购房人）。如果开发商不提供，买方必须提出要求。同时，物业管理公司还应提供住户手册，包括物业管理规定或规划、业主公约等