pppp［据最新消息：2月1日，中国民生银行中关村支行行长纪乃方明确表示，该支行将为合作建房提供所需贷款——］

pppp提起双轨制，许多人都不会陌生，它曾在上世纪八九十年代真切地存在于我们的生活之中，那时的双轨制意味着一件商品经过不同的渠道得到它得付出不同的价格，它是我国当时市场经济还不完善的产物。

商报首席记者张建峰／摄

pppp在不久的将来，我们的生活中又将出现一个双轨制，与以前的双轨制不同，这个双轨制将出现在房地产开发中，是原有开发方式的重大变革：以后的地产开发将由地产公司一家独霸变为个人集资建房和地产专业公司开发并行天下，它是地产市场充分竞争的结果，是地产市场经济成熟的表现，它的催生者就是目前地产界轰动一时的个人集资建房。

pppp据记者了解，在广泛征求众多地产界专家意见后，日前北京市人大代表孙维绚已正式向北京市人代会提出了代表提案，提案中把目前北京市个人集资建房的实践提到了一个新的高度，孙维绚认为，于凌罡牵头的个人集资建房有望成为北京市目前解决中等收入家庭（年收入6万—10万元）的一条切实可行的新思路。此提案一旦通过，国内地产开发的面貌将发生划时代的变化，个人集资建房这种令人耳目一新的地产建设开发模式将登上自己的舞台，它不仅将使许多原来对自己所住房子的开发毫无发言权的购房者变成自己住宅开发的真正主人，也使更多具有中等收入的人能更早地买到自己的满意住宅。

pppp此提案一旦通过，中国地产界将永远记住2005年。

pppp国内集资建房第一人于凌罡的事业看来正步入朝阳。当记者采访时，这位刚过30岁的年轻人疲惫中透着抑制不住的兴奋，充满自信的他对记者说，个人集资建房这条路看来是走对了，当初刚开始操作时，他曾设想的种种困难而今正一个个被顺利克服，尤其让他感到振奋的是，上至建设部下至北京市建委的各级有关部门对他的集资建房项目都表示了肯定，相关审批政策目前也是一路绿灯。

pppp商品房概念的划时代改变

pppp于凌罡介绍说，集资建房目前运作一路顺利，但前段时间所选地块已有所变动，目前经过项目筹备小组的内部反复讨论，初步将地块定在健翔桥与三元桥之间的一块地块，具体位置现在还未最后确定。

pppp至于楼型，原先所流传的高层塔楼及六层板楼均已被明确否定，楼型初步设定为小高层，带电梯，每家的户型由购房者自己确定。

pppp建成后，这个集资建房的项目将对国人的传统住宅概念产生革命化的冲击。

pppp首先是户型新。于凌罡向记者介绍说，项目建成后，各家的户型和面积将完全自主，即项目峻工后，各家的面积将不是以往意义上的居室概念：当你敲开一楼的一居室住户时，很可能他的一居室有100平米，而二楼的另一家三居室才不过80平米。

pppp这样会不会使施工和设计难度特别大？于凌罡说已经正式咨询过有关规划和设计部门，答案是不存在问题，可行。

pppp其次是产权新。建成后，用于凌罡的话说，各住户将拥有比现有产权权利范围更广泛的“大大产权”，他解释说，目前的常规商品房建成后，底商的开发权将属于开发商所有，开发商可售卖底商以取得收益，而集资建房项目成功后，底商的所有权和相关收益将属于所有业主，底商租售所得的收益分配初步设计为按每户面积来分，业主面积大者多得收益，面积小则少得。

pppp小区内停车位的所有权也将全归业主。建成后，业主将按照事先选择划定的每户停车位停车，而毋须交纳任何费用——而据记者调查发现，目前相当一部分小区物业纠纷就是源于小区停车位收费。

pppp第三是物业管理新。小区的日常物业管理将由一个经过注册的固定组织去实施，其功能类似于目前的业主委员会，但职权将比业主委员会要广：这个组织将聘请小区物业管理运行所需的各类工作人员，该模式也是北京目前任何住宅小区没有的。

pppp在其后记者采访建筑设计院一位专家时，专家指出个人集资项目的这种物业管理模式非常类似于业内一直呼吁引进的我国台湾地区广泛实行的较为先进的物业管理模式，相比较现存的物业管理模式，它的好处显而易见：首先它完全免除了物业管理公司与业主之间的利益纠纷，而这正是现在物业纠纷的主要焦点。目前北京许多小区的物业公司是自负盈亏的经济实体，它的经营宗旨是奉行利润最大化原则，限于目前物业管理水平，许多物业公司为追求自己的利益总是挖空心思巧立名目地进行收费，相形之下，小区的业主们由于平时工作很忙，另外由于对物业管理相关政策法规了解水平的参差不齐，因此在实际上很难形成一个强有力的业主委员会来制约物业管理公司牟取非法利润，从而产生了双方权利与义务的尖锐对立，这一点已被目前繁多的物业纠纷所证实，前不久的一项调查显示，在许多小区中，“管家”已成为“冤家”，有超过一多半的（72％）业主对所在小区的物业管理不满。

pppp还有一个新就是集资建房的初衷：可以省钱。据于凌罡的项目筹备小组最新测算，该项目最后建成后每平米的价格将比同地段的同类商品房价格低20％左右。

pppp面对坊间曾广泛流传的能便宜40％左右的传闻，于凌罡澄清说，个人集资项目并不打算走经济适用房的路子，为了业主将来能够拥有完全产权并能自由交易的住宅，项目筹备会已决定按正常的商品房开发程序走，而与正常的商品房开发程序相比，个人集资建房可节省的是广告和销售的费用，但超支的可能是设计和建设费用，两者一均衡，结果为约有20％的价格差距。

pppp定位：中等收入家庭的品牌社区

pppp谈到目前项目的加盟者，于凌罡非常自豪，300多个加盟者中有100个以上拥有硕士学历，其中有约30个博士、教授级的高级知识分子，“海归”也不乏其人，央视的四大名嘴之一也已加入了于凌罡他们的行列。

pppp在加盟者中还有一个特点：就有相当比例的房地产从业者，对此，于凌罡解释说，正是由于他们拥有这方面的技能和从业经验，所以才更加热爱这个项目，因为在平时工作中他们都是按照所在房地产公司的意图去工作，而集资建房项目就像是他们自己的作品，可以按照自己的意愿去塑造自己喜欢的住宅，而这正是其中许多人一生的梦想。

pppp虽说加盟者中多数都是地产从业人员，但项目筹备组还是决定去外面聘请专业的房地产服务机构共建项目，当然也不拒绝一些相关房地产服务机构的热情帮助，据于凌罡透露已经有不下10家相关机构找过他，愿意提供相关援助。

pppp带动现有地产开发走上新路

pppp在个人集资建房初始，可能谁也没想到后来它的好处有那么多。

pppp于凌罡向记者透露说，现在已经开始有地产公司找他合作开发个人集资项目了。对于这种现象，他分析认为，现在实际上随着新开楼盘的不断增多以及相当部分有实力的企业开始涉足地产业，地产业的竞争已日趋激烈和复杂，开发商的风险也在不断地加大，建设部提高地产开发企业首期资金投入比例和封顶销售以及禁占农民宅基地等相关政策的出台，更加剧了地产开发的风险和地产企业资金链运作的压力，一旦某个开发环节出问题、资金链断裂或销售时期过长，都可能是对一个地产公司的致命打击。

pppp个人集资建房项目恰好克服了这些风险。首先销售对象已经现成，这就省出了开发者广告及销售的费用，其次，拿地也没有风险——开发商可在业主集体拿地后再介入，使得房子盖完即是售完之时，省去了资金链断裂之忧。

pppp那合作点在什么地方呢？在项目运作过程中。于凌罡体会最深的是项目耗费时间太长及业主精力不够是项目筹备会面临的主要问题，由于业主们的知识再专业也比不过开发商，因此在筹备项目中许多原来不懂的要从头学习，再加之业主们自己都有工作，时间和精力不允许他们整天都花在这件事上，因此专业地产商和集资建房的业主们的合作契机就出现了：具体操作可由专业地产商去做，业主只要去监督就可以了。对地产商来说，花很少的成本、担很少的风险就可以完成一次地产项目的开发，双方达到了共赢。

pppp据于凌罡介绍，目前越来越多的地产界专家和地产商对他表示了支持，并且也有越来越多的人相信，这条路将成为城市地产开发中一条行得通的新路，形成一个地产开发双轨制的新局面，为越来越多的人圆梦。另外，据业内人士预测，首批集资建房成功者不仅给了其他后继者信心，同时也将催生一批新的房地产服务商——代理集资建房机构。京报网－《北京现代商报》

关注个人集资建房：昙花一现还是朝阳初起

pppp日前，北京房地产界有一件轰动一时的大事，鉴于目前北京住宅高昂的价格，联想集团的一位工程师于凌罡决定联合其他购房者一起自建住宅，消息传出各方表情各异：赞同者有之，冷嘲热讽者有之，冷眼旁观者亦有之。

pppp对于北京绝大多数购房者来说，房价像是胸中一块“永远的痛”，他们在心中默默支持于凌罡的同时，也在怀疑这种壮举究竟能够持续多长时间，对此记者采访了相关人士。

pppp事态的最新进展

pppp据悉，于凌罡打算通过非营利集资模式，购地开发一栋板式跃层小户型住宅（暂定）。根据这一建筑形式，他估计，理想的地块面积应该在6000平方米左右，地上建筑面积大概是25000平方米左右，由于朝阳区霄云桥附近的地块比较符合该条件，因此目前集资合作盖楼的地块初步定为该地块。

pppp据介绍，该住宅项目初步规划为地上12到15层，地下2层。其中，地下2层为公共设备层，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。户型暂定4米9米和8米9米两种，层高4．9米－5．2米，每套户型的套内建筑面积约36平方米，销售面积约53平方米，增建跃层后可得使用面积约60平方米。于凌罡强调，上述户型不是最终定稿，参与者可以提出自己喜欢的其他户型，他们将综合参与者的意见后，再委托设计院设计户型。

pppp于凌罡的事业现在得到了越来越多的支持，从现有的情况来看，不少的法律界人士和相关房地产服务机构都表示愿意帮助他，但这些帮助能否会达到完成一个项目所需的专业化服务水准，现在下结论还为时过早。

pppp现在已有500多个购房者与他达成了初步的合作意向，另外还有多人与他联系，在表示对他的支持同时，也在探寻合作的可能。

pppp政府部门：政策上可行，但操作难度大

pppp记者采访了北京建委政策法规处相关负责人，他表示个人集资建房目前在法律上还没有明确规定，不过要从事房地产开发，有两种形式可以参考，一种就是现有比较成熟的房地产公司开发模式，这种模式需要有一个成熟的公司形式，符合公司法有关规定，还需要选址、规划、建设等相关专业人士去完成项目的建设，国家对于住宅建设有着严格的相关规定，个人集资的资金到位仅仅是开始，后续工作是一个庞大的系统工程，个人集资建房从愿望上是良好的，但毕竟住宅项目建设是一件严肃的事情，有着很高的专业化程度和技术背景的要求。

pppp另一种就是几年前曾经出现过的合作建房模式，在2000年时，当时是由北京市房改办出面组织、由市房改办下属的北京社团住宅合作社负责开发的。2000年8月14日，北京市国土资源和房屋管理局及北京市房改办联合下发了规范此类行为的文件，文件首次将“居民和单位参与住宅合作社建房产权”明确为“执行经济适用住房的产权”。

pppp在此之后，北京市陆续出现了政华家园等一批合作建房项目，但当时在这些项目的建设过程中暴露了一些问题，这些问题都极有可能同样出现在目前的个人集资建房过程中。

pppp首先，由于开发者没有明确合作建房的特定对象，因此缺少住宅明确的发展规划。其次，业主是所建房屋的出资者，是合作住宅的建设主体，如其产权不允许进入市场，将影响居民参与合作建房的积极性。再次，单个的单体建筑受到城市总体规划的制约，将来周边的物业配置将受到局限。最后，易发生骗贷行为，导致集资建房的资金迟迟不到位。

pppp他表示，个人集资建房将出现哪些问题还将拭目以待。

pppp市场分析人士：目前进行个人集资建房还不成熟

pppp记者采访了相关市场分析人士。链家经纪市场总监宫萍认为，中国目前进行个人集资建房还没有成熟。虽然从资金的角度来看，国内购房者应该完全有能力实现个人集资建房，据人行统计，截至2004年11月个人储蓄存款已经超过11万亿；但是，个人集资建房所需解决的最大问题是法律层面的问题，而目前中国的法治体系还不够健全。

pppp个人集资建房与地产商建房的区别主要在于两者的目的不同，地产商建房的目的是以赢利为目的的，而个人集资建房并不是以赢利为目的的。由于两者的目的不同，使得两者在具体实施过程中的操作程序也大为不同。个人集资建房如果在前期各项工作完成之后（比如土地获取、设计图纸、寻找施工队伍等）就可以说完成了整个房产；但是，地产商在房产建设完成后，还要涉及到一个非常关键的程序就是进行销售，而在销售过程中需要涉及到的问题又相当复杂，包括项目宣传、推广等，这些方面工作的充分与否直接关系到整个项目的销售进度，更有甚者如果其中一个项目失误将导致地产商其他项目的建设进程。

pppp从个人集资建房的对于购房者的利与弊来看，有利的方面有：可以适当降低购房成本；可以进行全程控制；可以满足绝大多数人员的要求，进行度身定做；可以比较公开各项事务。但弊也是显而易见的：管理存在缺位，组织者与其他参与者出资量相同，在重大事情的决策上就容易出现议而难决；后续纠纷比较难解决，法律层面存在缺位；利益分担不平等。

pppp另外，任何一件事最低成本和最高收益是不能同时并存的，只能是以最低成本获取较大的收益，如果获取的是最高收益，就肯定不是付出的最低成本而是较高的成本。同样道理，个人集资既然能够较其他方式的成本低，必然需要其他方面的支出（从严格意义上来讲这些也应该是成本的一部分），比如人力成本、时间成本、法律成本、协调成本等等。个人集资建房在成本上可能较低，但对于集资者其他方面将可能有所超支。

pppp从目前的现状来看，由于毕竟还没有一个非常成功的案例能够很好地来支撑这种建房方式，很难说个人集资建房是否能成为一种潮流，只不过现在也是处于一种探索阶段，究竟成功与否，或者说这种方式在具体的实施过程中还会碰到哪些棘手的问题仍然是一个未知数，如果有了一个相当成功的案例，相信这种方式将会被大家渐渐采纳和实施，但这还需要一段相当长的时间。

pppp地产开发商：不可能成为住房供应的普遍模式

pppp就此话题记者采访了一些业内知名的地产开发商，他们的意见主要集中在三方面：首先，住房问题包括住房供给和消费两个环节。个人集资建房和开发商建房的目的是相同的：住房供给。相比之下，个人集资建房的成本不仅包括住房的工程建设成本，还要考虑筹集资金的机会成本，项目运营管理过程中的隐成本，更重要的是建设过程及消费过程中可能引发的风险成本。从这个意义来说，由开发商开发似乎更为经济，因为其有专业的开发技术和管理能力，有更强的抗风险能力，这也就注定了个人集资建房不可能成为住房供应的普遍模式。

pppp其次，在目前金融紧缩的情况下，有资质、信誉的开发商都很难获得银行贷款，因此，这就需要参加合作建房的人，可以一次付清全部房款。但在连土地都没有的情况下，合作建房者很难达成相互间信任。即使所有参加者付清了全款，在目前形势下，各种手续的公关成本很高，参加者是否可以忍受大量灰色投入也是一个问题。

pppp此外个人合作建房最大的风险还在于建房过程中出现的各种不可预测性因素，例如业主不满意承建商的工作、建筑材料供应不足等等，这些管理运行中的问题非常常见，对于专业的房地产公司来说，很容易解决，而对个人合作建房者来说可能就完全不一样。个人合作建房省下来的钱，恰恰是承担风险的钱，也就是本来开发商的利润。现在个人合作建房要压缩的主要也是这部分利润，但这部分利润本身是有风险的，因为并不是每一个房地产公司都可以赚钱。一个完善的房地产公司应该有完整的风险防范机制，比如土地贬值、股东退出等等，合作建房如果不能解决这个问题，只是靠个人信用很难积累参加者的信心。《北京现代商报》应刚／文