认购书的法律效力对于商品房销售过程中认购书的法律问题,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》分别有相应规定:
<第四条出卖人以认购、定购、预约等方式收取买受人的定金,作为订立商品房买卖合同的担保,因一方原因致使商品房买卖合同不能订立的,按定金法的规定处理;因不可归责于双方的原因未订立商品房买卖合同的,出卖人应当将定金退还买受人。
第五条商品房认购、订购、预定协议中有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,出卖人已按约定收到购房款的,本协议认定为商品房买卖合同。
实践中,相关争议的焦点一般围绕上述司法解释第四条确定。如果买方反悔,拒绝签署正式销售合同,定金将不予退还。开发商违约,在约定时间内不能签订正式销售合同的,应当承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其他损失,也可以按照缔约过失责任承担其他责任。不过,从实际操作的角度来看,如果你懂一点技巧,就有可能在法律上规避认购书中的定金处罚条款。比如,签了认购书后,虽然买家的心转了回来,但却没有出现。他还是找开发商协商,在约定的时间签订正式的《商品房买卖合同》。一般来说,买卖双方都要协商确定《商品房买卖合同》的具体条款。毕竟,《认购书》只能确定一些最基本的条款,正式的《商品房买卖合同》的合同内容就复杂得多。如果买受人和开发商不能就合同的某些条款达成一致,导致双方未能签订《商品房买卖合同》,那么从法律上讲,就不会归责于任何一方,因此定金条款不适用,而“认购书”被撤销或无效的,将退还原定金。这也是一种禁止反悔。直接表示违约的,定金不予退还;以不能约定合同条款为由拒不签字的,不归责于任何一方,并退还原定金。当然,从开发者的角度来看也是如此。如果开发商想回去,在提供合同文本时往往会设置苛刻的条款,这是购房者无法接受的。因此,本认购书的真正法律约束力并不强。当然,从保障购房者的角度来看,如果非要办理此手续,还需要提示两点:
首先,认购书一般只用于预约签约。建议认购书中约定的签约日期不宜过长,以免长夜梦耽误事情。大约一周或十天为宜。由于部分开发商在房屋不具备销售条件的情况下,无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》,往往在“认购书”上约定更长的合同期限,利用这种方式获取购房者的资金。
第二,在“认购书”中,购房者的付款金额应尽可能低。虽然我们之前分析过,“认购书”的法律约束力往往不是很强,但我们不应忘记,一旦“认购书”签订,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要支付一定的定金或预付款,即使开发商违约,购房者也要追着开发商索赔违约责任,否则就得起诉,这很麻烦。如果购房者违约,开发商只要发出通知就会扣除定金。因此,在这场博弈中,买方仍然处于弱势地位。在这种情况下,定金或预付款的金额相对较低,这对购房者应该更有利,因为风险会相应降低。最后,在商品房买卖合同无法订立的情况下,如何根据不同情况适用认购书中的定金罚则:(1)买受人无正当理由未按认购书约定的时间、地点签订合同的,开发商有权不予受理退押金。
(2)因开发商过错导致双方未能签订商品房买卖合同的,开发商应双倍返还定金。
(3)双方签订预售合同无过错的,定金条款不适用,已付定金按原金额退还。
如认购书中未确认的其他采购合同条款,双方协商无法达成一致,不视为双方违约。此时,如果采购合同无法签订,则不属于双方过错。
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