1、拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。

2、被拆除房屋的建安重置价、相应的土地使用权取得费用，由房地产估价机构评估。

3、其他补偿：还应当补偿被拆迁人下列费用：

（1）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用。

（2）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用。

（3）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。

4、其他非居住房屋、居住房屋附属的棚舍，以及其他地上构筑物的补偿，按照当地有关地上附着物标准执行。

农村征地拆迁案例分析

农村征地拆迁案例

原告：赵某。被告：重庆市某区国土资源局。赵某系沙坪坝区某镇某村村民，1984年赵某即在沙坪坝区大杨公桥某号处的集体土地上修建了房屋，用于居住并先后经营饭店、旅馆。1993年4月5日，某区国土局在赵某的《集体土地登记申请书》中审批意见栏内注明其房屋占地为住宅用地，但该局填发给赵某的渝沙覃集建（39）字第5888号《集体土地建设用地使用证》上却载明赵某的房屋占地类别系商业、住宅，用地面积为182平方米。同年4月10日，重庆市某区城乡建设委员会填发给赵某的沙字第1462号《乡村房屋所有权证》载明其房屋种类为：商业282．47平方米，住宅170平方米。1994年9月6日，重庆市人民政府以重府地（1995）309号批复，同意征用童家桥及马房湾村全部土地204580平方米，将马房湾村630名社员“农转非”。1996年12月，赵某有了城镇居民户口，但仍以其所建房屋从事个体经营，其《乡村房屋所有权证》和《集体土地建设用地使用证》未作变更。2002年6月20日，重庆市人民政府以渝府［2003］374号文件批复，同意将杨梨路地块的国有土地使用权出让给重庆宏坤物业发展有限公司作为住宅小区建设用地，赵某的房屋在该公司的用地范围内，赵某要求该公司提供门面房安置其非住宅，双方未达成协议。2003年6月25日，沙区国土局作出了《关于赵某拆迁安置的方案》，并于次日送达赵某。其主要内容是：

按《重庆市征地补偿安置办法》的规定，对赵某可安置住房一套（二室一厅），建筑面积为40平方米；对其房屋中非住宅部分，依照《重庆市征地补偿安置办法》第十二条的规定，按重置价格计算补偿费后，建筑物归国家所有，搬迁损失费按所搬迁设备折旧净值的15％一20％计算。同年6月30日，沙区国土局作出沙国土监告字［2003］第3号《听证告知书》告知赵某：对其拒不签订拆迁安置协议的行为，拟依照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条的规定，作出限期拆除房屋交出土地的行政决定；在该局作出正式行政决定前，其有权申请听证。赵某于7月1日收到《听证告知书》后，未申请听证。7月4日，沙区国土局即对赵某作出了《关于责令赵建拆除房屋交出土地的决定》。赵某收到该决定后，即向重庆市沙坪坝区人民政府申请复议，该府于8月25日作出沙府行复字［2003］2号《行政复议决定书》，对沙区国土局作出的行政决定予以维持。赵某仍不服，遂向法院提起行政诉讼，请求撤销沙区国土局作出的《关于责令赵某拆除房屋交出土地的决定》。

【法院判决】法院审判委员会经讨论认为，要解决本案中赵某的房屋采用何种标准予以补偿所涉及的法律适用问题，首先应明确此种情形下是参照《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定，按城镇房屋进行拆迁补偿，还是适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，按农村征地房屋补偿安置标准予以补偿。若参照城市房屋拆迁补偿标准对赵建的房屋进行补偿，则赵某的房屋中商业用房部分自然应按非住宅标准给予补偿；若按农村征用土地建筑物的补偿标准予以补偿，因相关的土地管理法律、法规没有规定农村征地补偿中商业用房的安置补偿问题，故实际操作中缺乏相应的法律、法规依据。为此形成两种意见：

第一种意见认为，对赵某的房屋应参照城镇房屋拆迁补偿标准予以补偿。理由是：赵某的房屋所在土地1994年即被国家征用，相关部门直至2002年才予以拆迁补偿，其房屋所在地区早已城市化，土地的性质事实上已变为城镇国有土地，赵某的房屋应视为国有土地上的城镇房屋。某区国土局仍适用征地时的补偿标准对赵某安置住宅，并对其房屋中商业用房部分也依照《重庆市征地补偿安置办法》按“重置价格计算”补偿300元／平方米明显偏低，加之目前的法律、法规对集体土地上的商业用房如何补偿无明确标准，可参照城镇房屋拆迁的标准予以补偿。第二种意见认为，对赵某的房屋拆迁安置在性质上仍属于征地拆迁，不应参照《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以补偿。理由是：从我国目前的法律、法规来看，农村集体土地上的房屋拆迁在性质上属征地拆迁的范畴，应适用土地管理法有关征地补偿安置的规定。因农村的房屋和城市房屋在土地所有权性质、所有权主体、土地管理方式及拆迁安置对象等方面均有差异，《城市房屋拆迁管理条例》并不具有直接的参照性，如予以参照将会导致政府制定的补偿标准随意性大、拆迁程序和拆迁标准混乱。赵某的房屋虽在征地时未予及时拆迁补偿，但并不能改变对其房屋的补偿属农村集体土地征地拆迁补偿的性质。

审判委员会倾向于第二种意见，但均认为由于各地在建设征用农村集体土地的过程中先征地，用地时才予以拆迁补偿的情况带有一定的普遍性，此类补偿纠纷引发的行政争议不可避免，司法审查中解决此类问题到底怎样适用法律，各地掌握的标准和做法不统一，现有法律、法规不明确。

对于这个案件，在处理当中出现了两种意见，两种不同的意见的冲突更加凸显了农村征地拆迁案例的复杂性。对于在实际当中遇上征地拆迁的案件，基于具体案件的特殊性，也许更为复杂。