个人房贷不良率上升

从2007年底至今，我国房地产市场进入下降通道，价格持续调整。国家发改委、国家统计局公布的数据显示，2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，降幅比1月份扩大0.3个百分点；其中，先于全国调整的深圳、广州新建住房销售价格继续下跌，同比跌幅达16.3%和8.9%，深圳成为全国惟一一个房价跌幅超过两位数的城市。在长三角的代表城市上海，2月份新建住房销售价格下降2.6%。

房价下跌导致住房贷款不良率有所攀升。上海银监局提供的数据表明，2008年12月末，全市中外资银行机构商业性房地产不良贷款余额61.69亿元，比年初增加10.36亿元；不良率1.04%，比年初上升0.15个百分点；今年1月末，房地产不良贷款余额升至65.5亿元，不良率升至1.08%。

与此同时，个人住房贷款风险也有所暴露。尽管2008年上海个人住房不良贷款呈现“双降”态势，但1月份个人住房不良贷款余额21.4亿元，比年初增加2.7亿元；不良率0.69%，比年初上升0.09个百分点。从房地产违约情况看，1月份违约笔数比年初增加656笔，增幅8.9%。

深圳市银监局提供的数据显示，截至2008年12月末，全市个人购房贷款不良余额21.3亿元，比年初增加4.3亿元；不良率为0.84%，比年初增加0.15个百分点。个人购房贷款逾期余额105.7亿元，比年初增加14.6亿元；逾期率为4.16%，比年初增加0.5个百分点。截至2009年1月末，个人购房贷款不良余额23亿元，比上月增加1.7亿元；不良率微升至0.89%。

“高危区域”和“高危时段”均有效承压

专家们普遍认为，尽管房地产贷款不良率有所波动，但总体较为平稳，“高危区域”和“高危时段”均有效承压，风险在可控范围内，不会对我国金融安全造成重大影响。

“从目前掌握的数据来看，深圳、上海、北京等‘高危区域’的主要房地产贷款质量是平稳的。”交通银行首席经济学家连平表示，深圳地区房价领先于全国调整，下跌幅度也最大，与高峰期相比达到30%左右，这一地区的房地产信贷运行情况对全国应该具有先行指标的意义。交通银行在深圳地区的房地产贷款没有出现大批量、集中性的“坏账”，其内部压力测试也表明，即使房价再下跌10%，银行风险也在可控范围之内。

截至2008年12月末，深圳银行业房地产贷款不良余额合计42.88亿元，比年初下降7.2亿元；不良率为1.16%，比年初下降0.23个百分点，低于深圳银行业贷款不良率1.99%的平均水平。目前，深圳银行业“负资产”个人房贷余额不到50亿元，“负资产”比率约2%。

这些城市的房地产市场在“高危时段”也能够有效承压。建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光表示，楼市最危险的时候是去年四季度，交易量极度萎缩，这对资金链主要依赖于销售回款的开发商而言几乎难以维持。随着近期楼市交易量逐渐回升，开发商资金压力有所缓解。未来我国房价可能进一步下跌，但只要维持一定的交易量，房地产贷款“高危警报”可能就不会响起。

此外，银行对房地产贷款态度谨慎，风险控制较严。尽管今年1月份房地产贷款不良率有所上升，但仍低于中外资银行机构平均水平0.48个百分点。记者了解到，各地各家银行仍把房地产开发贷款视为高风险业务，管控极为严格，开发贷款均要满足自有资金35%以上（商业项目在40%以上）、四证齐全，且贷款总额不超过总投资的50%。由于开发商以较大折价率把土地或在建工程抵押给银行，银行对房价下跌的承受力相对较强。

个人房贷争夺战可能导致新的信贷风险

值得注意的是，各大银行近期加大了对个人按揭贷款的争夺，尤其是一些中小银行和外资银行，不断推出新产品以吸引客户，这很可能引发新的房贷风险。

深圳发展银行近期推出了“点按揭”产品，借款人在贷款时只要预先支付贷款总额一定比例的现金，就可享受最低3.78%的利率，相当于5年以上期限贷款基准利率打6.3折。渣打银行不久前推出了“活利贷”，客户只要在还款账户中存入闲置资金，该笔资金就能被视为提前还款金额，抵冲贷款本金，而利息将会按照剩余本金计算。

有关专家表示，目前商业银行面临生息资产增速减缓、净息差收窄、中间业务增速趋缓、银行资产质量面临不确定性等一系列问题，而个人住房贷款对银行来说仍然是高收益、低风险资产，因此银行间竞争加剧。一些中小银行正以各种优惠手段争取转按揭业务，甚至有银行私下向客户推销“加转”按揭，如果客户把存量房贷从其他银行转到该行，重新办理贷款时可以把首付比例降低。这可能给银行信贷安全带来隐患。

据记者了解，目前深发展的“点按揭”业务已经被国家有关部门叫停。对此，上海银监局局长阎庆民对商业银行提出三点要求：第一，各银行要积极支持房地产企业正常合理的贷款需求，对资质好、基本面好、信用记录好、有竞争力但暂时因为金融危机影响而出现经营困难的房地产企业，在风险可控的前提下，可考虑实施贷款重组，帮助企业渡过难关。

第二，对于恶意囤房惜售的房地产企业，应要求其合理降价促销进行“自救”，确保贷款到期收回。同时，商业银行应进一步加强房地产信贷风险管理，定期开展房地产压力测试，及时掌握风险变动趋势并提前采取防范措施。

第三，严格坚守风险管理底线，既要有力支持住房消费，也要有效防范投资性购房的风险。各商业银行要认真落实《国务院关于支持房地产市场健康发展的意见》，严格执行对首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房的信贷优惠政策，严格执行“二套房贷”政策。上海市银行同业公会应发挥协调和监督作用，严禁加按揭，对转按揭和中介返点费率问题加以约束，提升行业自律性，防范无序竞争。