昨日，备受关注的二手房交易营改增政策公布相关细则，国家财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定明确，将购买不足两年的住房对外销售须按5%缴纳增值税。“营改增”将于今年5月1日起在全国范围内推开。

房地产业内人士分析指出，“营改增”细则在广州落地后，将降低二手房市场的交易成本，最利好的是未满2年的二手房住宅，以及满2年、144平方米以上户型住宅的交易。

昨日，国家财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定明确，购入不足两年住房对外销售按5%缴纳增值税。个人购入不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购入2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对北上广深四个城市，个人将购入不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购入2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购入2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

普通住房是指什么样的房子

住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;

单套建筑面积在144平方米(含140平方米)以下;

实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税的征收是以住宅全额售价为基数，营业税(不含附加税)税率为5%。

据了解，广州营业税的税率是5.5%，以144平方米为分界线。而5月1日起改征的增值税，税率是5%，因此，在“营改增”之后，同样的情况，交易税率将减少0.5个百分点。满堂红房产交易平台市场部高级经理周-峰举例称，200万元的房源，若不够2年转售，客户缴纳增值税的费用，至少比缴纳营业税的费用节省1万元。总价越高，节省的税费会越多。周-峰预计，部分购买不足2年的物业在转售过程中，买卖双方会延迟到5月1日之后才办理递件及缴税的行为。

值得注意的是，文件规定个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。这意味着，过渡期二手房交易“营改增”基本平移了现行二手房交易营业税政策。

在昨日“营改增”细则发布前，传闻增值税将按增值部分的11%征收。由于近年来广州房价上涨幅度较大，而且不知道2年以上普通住房能否豁免，前些天，不少业主和购房者都担忧税负会加重。市民陈小姐说，她在3年前花65万元买进一套房产，目前如果卖出可以卖到150万元左右，假如增值税税率为11%，她的房子再交易时要交近10万元的税费，负担非常重。记者了解到，有些业主在购房之初采取了报低价方式进行避税，他们更加担忧增值税的税率太高。

周-峰预计，新政细则发布后，业主们原先对营改增税率的担忧会减轻，因此可能会开始调高放盘价，调高幅度在5%以内。

此次新政细则出来，最利好的就是未满2年的二手房住宅，5月1日起交易时可比之前降低0.5个百分点的税费。那么，目前广州二手房市场中，这种房源占比情况如何周-峰介绍，目前2年内的二手房放盘量大概占比是36%～37%。此次新政细则肯定对二手市场的成交会有促进作用。此外，新政还减轻了满2年、144平方米以上户型的再交易成本。周-峰认为，这一点对番禺这种大户型面积较多的区域比较利好。