伴随着二手房直接交易市场的兴起，参与其中的绝大部分买卖双方都是行外人，法律咨询变得前所未有的迫切起来。此次专家视点就以买卖双方都比较关注的产权问题，以及如何解决由此引起的纠纷等，采访了21世纪不动产上海锐丰法务及交易服务中心的罗亚东副总经理，请他从法律的角度为我们一一释疑。

房屋产权一般可分为几种？有什么区分？

产权一共分三种，可以简单以权证的颜色区分，性质区别如下：

红色——集体所有土地上建造的房屋。其受到流通性限制：只允许在同一个集体组织成员之间交易。

黄色——以划拨方式取得土地上建造的房屋。如欲进入流通市场，必须全额补足地价。

绿色——完全产权。分成无任何附加权属、无抵押（可顺畅流通）；以及有抵押（即有贷款），必须先行注销抵押权，方可进入流通两种情况。

除了买卖，常见的产权转让形式有哪些？需要交纳哪些税费？

目前市场上最常见也是最主流的转让形式就是买卖，其次为赠予和继承。

1、赠予。有些买卖双方为了合理避税，会采用实为交易，虚为赠予的方式，殊不知，在赠与行为中，营业税、个人所得税、契税三大项是一个也不能少的。只是因为没有明确的税基（价格），将由房地产交易中心依照流程对房屋进行评估，从而予以确定。其中其实就牵涉到强制评估价与实际交易价一场暗战，谁输谁赢还难以断言。何况，这样无疑将冒着买家由此拒付房款的巨大风险，想投机取巧的交易双方还是谨慎为上！

2、继承。继承的条件很单一：被继承人死亡。如有遗嘱（或遗赠，区别为继承者是否为直系亲属），就遵从遗嘱（遗赠）；没有则依照法定继承原则进行，继承不需要缴税，仅需要承担权证登记费、图纸费等少量费用。

产权属子女的有哪些弊，孩子购房是否会遭到二次置业的房贷政策？

产权属子女可分以下三种情况：

1、如子女尚未成年，该套房无论是否有贷款，或者是否其作为单独的产权人（只能一次性付款，父/母以监护人名义代为签定合同），都对其今后第二套没有任何影响。

2、成年子女，单独作为产权人，有贷款，则肯定在目前公布的第二套范围内。

3、成年子女与父母共同买房，父母为主贷人；则必须等到上海的细则出台来明确：到底第二套是以人还是户为界定，才能予以判断。

产权共有关系分哪几种？如何确认？一旦发生纠纷有哪些法律依据得以解决？

产权的共有关系，分为共同共有和按份共有两种。前者除另有其他协议外，就是按人数等比例均分产权（特指针对房屋产权处分后的对价，如房款的等比例分享）；后者则类似我们常说的三七开，以两个或两个以上产权人在买入时，自行予以确定份额。前者因而在分配收益处分时都相对简单，后者则有几点需要注意：

1，在向房地产交易中心提交产权过户材料时，必须附加按份共有的材料，以使得产权证上得以明晰个人份额；或者通过事先协议进行界定，协议必须同时写明出资、风险和收益比例等，否则也将被推断为依照共同共有的方式来计算收益。——这就是最容易产生纠纷的地方之一。

2，按份共有的房屋，按照规定不能享有贷款。

如果遗产税开征，如何才能真正地规避？

按照现行法律规定，只需以按份共有的方式购房，让孩子占98%，父母各占1%，就能规避98%的遗产税；关键要是这样就必须一次性付款。在此要特别提醒的是，一定要在产权证上注明按份共有比例，方能合理避税。很多父母为有备无患，就把孩子作为共同共有的产权人之一。实际上，这样的做法只让你规避了属于孩子的那一份，相当于三分之一的遗产税，而夫妻双方占三分之二的产权如要由孩子继承，仍必须支付相应的遗产税——当然前提是该税种届时已经开征，这一点大部分人的认识是有误区的。