房地产税收法律制度

随着房地产业的发展和壮大，房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥，并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。房地产业是否稳定持续发展，已经关系到整个国民经济是否能够稳定持续发展。而房地产税收法律制度对房地产经济运行起到保障和促进作用，因而，完善的房地产税收法律制度是一国房地产经济发展的关键。只有制定合理的房地产税收法律制度，才能从根本上保障国家对房地产业宏观调控目标的实现；也只有通过合理的房地产税收法律制度的确立，才能保证房地产市场的法治化。就中国现行房地产市场的发展状况而言，房地产市场在迅猛发展，而房地产税收法律制度却很不完善，与房地产市场发展的要求有一定差距，不但难以发挥对房地产市场的促进和保障作用，而且阻碍了房地产市场的进一步完善。鉴于此，笔者就房地产税收法律制度的相关问题进行研究实属必要。笔者从我国现行房地产税收法律制度的概况入手，介绍了我国房地产税收法律制度的沿革以及现阶段房地产税收法律制度的构成，并根据我国现阶段房地产市场的发展状况确立了现阶段我国房地产税收法律制度的宏观调控目标，从而为房地产税收法律制度的完善确立了指导方向。进而运用实证分析方法、比较分析方法以及经济法学的方法，从独特的视角出发，在税法基本原则的框架下阐述我国现行房地产税收法律制度存在的主要问题，并侧重于从税收公平原则和税收效率原则出发分析我国现行房地产税收法律制度存在的问题。同时借鉴世界各国成熟房地产税收法律制度的经验，联系我国实际，就我国房地产税收法律制度的完善提出了自己的建议，希望自己的建议能够起到抛砖引玉的作用，以期对未来房地产税收法律制度的改革有所裨益。

房地产税收具有以下特征：

国家性房地产税收行为是一种国家行为，国家税务机关，或受国家税务机房地产税关委托的国家房地产行政管理部门，都只是代表国家代行房地产税收行为，或者换句话说，国家的房地产税收行为是通过或借助于国家税务机关和有关的房地产行政管理机关实现的。土地是国家资源，是一切财富的源泉，只有国家才有权选择或实施房地产税收行为，其他任何组织或个人均无权实施房地产税收行为。国家行使着土地资源的最终的管理权限，国家通过对土地、不动产及附属的财产以及其生产、经营、流通过程的税收征管，使国家财政得以相应保证，这是国家权力的体现和反映，是国家存在的基本要求，所以也只有国家才有资格和能力来进行房地产税收的征收、管理。税收也是国家为了实现其职能，依照税法规定，凭借国家的政治权力参与国民收入的分配和再分配，取得财政收入的一种形式。

法定性税与法不可分离。“因法设税，依法治税”是税收法律化的基本要求。离开了法律的规定，税收这样一个社会财富再分配的活动便失去了其应有的基础和保障，也无法真实发挥其功能，实现其价值。作为专门用以调整房地产领域的房地产税收，当然也无法离开法律规定这一前提条件而任意行为。通过立法的规定，将有关房地产税收的种类、具体内容、法律责任等予以一一确认，使房地产税收的有关内容得以公布颁行，从而为房地产税收的开征、征收、管理、稽查等奠定法律基础，使房地产税收具有了普遍遵行的效力和依据并得以正常进行。国家对房地产设立税种、开征税收，无论是从国家行为的角度，还是从税收本身来看，其行为均非任意，均需通过严格的法律程序，使之法律化后，方得以实施。国家对房地产税收的行为，从表面上来看，只是一种国家行为，但究其实质，行为之所以能够产生应有的法律后果，是因为房地产税收同时也是一种法律行为，具有法律规定性，也正是这种性质使之与一般的行政收费相区别。

规范性房地产税收工作是一项严谨、规范的工作，无论是由国家税务机关征收，还是通过受委托的国家房地产行政管理部门来进行，其行为必须遵守国家的法律规范，不可任意妄为。从房地产税种的设立、开征，到房地产具体税种的征税对象、征税范围、税率、计税依据、减免税规定等内容的确定，具有很强的规范性；对于依法所确定的内容，无论是税务机关还是受托代表税务机关代行房地产领域税收代扣代缴职责的房地产行政管理部门，其对房地产税收的征收管理只能在法律规定的范围内、方式下进行。在房地产税立法的同时，有必要对现行的房地产市场各种税费进行清理，理顺政府、开发商和消费者三者在市场中的关系。

一、我国的商品房是什么意思

商品房是在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。因为可以在市场上买卖流通，属于商品类型，所以叫商品房。

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。