农村房屋所有权应从宅基地的申请取得及房屋建造两方面综合分析认定，即房屋所有权人必须满足两个条件：

第一，是宅基地使用权人(包含在册人口)，第二、是房屋的建造者。

一、宅基地使用权人的确定

从当前农村拆迁政策看，大都以宅基地面积作为置换楼房面积的计算基数(一般为1:1的比例)，。宅基地的巨大经济价值在拆迁置换中得以显现。地的价值在房产(房地一体)价值形成中占有较大比重，故此宅基地使用权人的确定十分重要且必要。

(一)在册人口的认定。在册人口是指宅基地申请审批时该家庭具有本集体经济组织户籍的成员。由于农村宅基地属村民集体所有，宅基地在分配上存在着排他性和福利性，即宅基地使用权只能分配由本集体经济组织成员使用。但在分配方式上，又有其特定规则。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市，规定的标准”。因此，宅基地以户的名义取得，属家庭共有，并主要根据家庭成员数确定使用面积。各集体经济组织在家庭申请用地时，会对其常住家庭在册人口进行核定，然后分配特定面积。虽然宅基地使用证上登记的使用权人只有一人，但宅基地申请审批表确定在册人口共享宅基地使用权。

(二)人口变动的产生及处理

由于婚姻、生老病死等原因有所增减，家庭在册人数并不固定。如果在册人口变动，可以按照下列原则处理：

第一，户口迁移导致丧失本集体经济组织成员资格的原在册人口，不再具有宅基地使用权，一般不能认定为房屋所有权人。

第二，户口虽未迁移，仍为本集体经济组织成员，但从原大家庭分离单独立户并且另行申请宅基地获得批准的，因其有了新的宅基地，根据一户一宅的原则，不再对原宅基地享有使用权，不能认定为原宅基地上房屋的所有权人。

二、房屋的建造者的认定

房屋建造可分为两种，一种是直接建造(出力建造)，即由家庭成员利用自身技术和体力亲自建造房屋;一种是出资建造，即家庭成员出资购买材料、聘请他人建造。这两种建造方式在实际建造中可能有交叉。

房屋建造者可以按照“谁出资出力建造谁所有”原则进行认定。

第一，直接建造者为房屋建造人。有证据证实确实利用自身技术和体力亲自参与了房屋建造的家庭成员，可以认定为房屋出力者。

第二，有固定工作收入且共同生活的家庭成员可以认定为房屋建造的出资人。共同生活的家庭成员可能并不直接对建造房屋出资，但因共同生活其将收入交给家庭共同支配使用，可以认定为出资人。

三、不应认定为房屋共有人的情形。

一是宅基地申请审批时为在册人口并未出资出力建造房屋，之后户口迁出。此种情况下，在册时享受宅基地使用权，户口迁出后不再具有本集体经济组织成员资格，当然丧失宅基地使用权，同时未出资出力建房，故不应认定为房屋共有人。特别需要指出的是，此种情况下，在册人口主张虽未出资，但曾参与建房而要求共有人权利。笔者认为，此种参与如果不能达到相当的程度(如自行建造)，则可依据公序良俗对其参与认定为对家庭应尽的义务，不宜认定为共有人。

二是建房时未出资的未成年人。这里所指的未成年人不包括准治产人(16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的人)，未成年人在建房时尚没有劳动能力，对房产没有出资，是否认定属于房产共有人，实践中存有不同做法。有观点认为，其父母等投资建造房屋的行为可视为包括未成年人在内的一户农村村民的共同投资。而笔者认为，认定未成年人有产权，固然可保障未成年的权益，但却在一定程度上损害了父母的利益。其实，基于抚养关系，未成年人的居住权完全可以保障。

三是宅基地上房屋非户内家庭成员建造。对这种情形，应参照农村房屋流转合同效力的认定规则，认定房屋产权。

四、需要注意的几个问题

第一、认定所有权人的权利时间节点。这主要是指在册人口，笔者认为应当以宅基地申请审批时的在册人口为准。变化后的家庭人口因未对房产形成(无论是宅基地还是房屋建造)做出贡献，不应认定为共有人。即应以权利形成之初的情形确定而不论其后的变化。例如甲作为在册人口申请建房并出资建房，即使其以后户口发生变化，也不影响其作为房屋共有人的认定;乙在房屋审批建成之后成为家庭成员，其不应认定为房屋共有人。

第二，父母去世后，一方子女取得集体土地使用权证。对于此种土体使用权发生变化的情况，要重点审查变化是否具有合法性。即此种变化是否有合法的基础行为，如集体组织重新分配文件、家庭内部协议，遗嘱等。如不能证实变动的合法性，不能仅依据土地使用权证认定其为房屋共有人。