购房者如果因为不小心或缺乏专业知识而被虚假广告欺骗上当，不要自怨自艾，可以拿起法律武器来维护自己的合法权益。《中华人民共和国广告法》（以下简称“广告法”）从1999年2月1日起实施《广告法》第3条、第1条、第38条规定“广告应当真实合法”，“广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者”，“违反本法规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。”根据《广告法》第38条规定，消费者（即购房者）可以要求广告主（即房地产商）承担的民事责任包括：履行承诺、赔偿损失、退房等。房地产商承担民事责任的必要条件有四个，即：

其一，房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。其二，购房者受到欺骗和误导。购房者因为信赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望，才会购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为受到欺骗和误导。其三，购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到了实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。其四，损害与虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有直接的因果关系。购房者也可依据《民法典》（1999年10月1日起实施）有关条款的规定，追究房地产商的损害赔偿责任。

一、虚假广告罪有哪些特征

1、虚假广告罪侵犯的客体是国家对广告经营的管理制度。

犯罪对象是广告。自从人类社会出现商品生产和商品交换后就存在广告，广告的种类很多。本罪所指的广告特指商品经济广告。即广告主体借用传导媒体向公众传递商品和劳务信息，引起消费者注意，并试图说服其购买或使用的公开宣传活动。广告经营管理是国家的一项重要经济管理活动。依照有关规定，任何广告经营者必须经过专门的注册审批登记。传播广告必须经过一定审查，符合规定要求，禁止制作、传播虚假广告。本罪侵犯的正是上述管理制度。

2、客观方面表现为违反国家广告管理法规，利用广告对商品或者服务作虚假宣传。

包括对商品的性质、产地、用途、质量、价格、生产者、生产日期、有效期、售后服务，以及对服务的内容、形式、质量、价格等做不真实的、带有欺诈内容的宣传。虚假广告的欺诈手段包括：利用虚假的证明、证件行骗；挂靠知名企业及有关单位行骗；利用具有一定权威的报刊、广播、电视等传播媒体行骗；利用社会知名人士行骗，等等。

3、本罪主体是特殊主体，只能由广告主、广告经营者和广告发布者构成。

所谓广告主，是指为推销商品或提供服务，自行或委托他人设计、制作、发布广告的经济组织或个人。所谓广告经营者，是指受委托提供广告设计、制作、代理服务的经济组织或者个人。所谓广告发布者，是指为广告主或者广告主委托的广告经营者发布广告的法人或其他经济组织。

4、主观方面表现为直接故意，即明知是不真实的广告而故意作虚假宣传。