开发商最初通常使用商品房买卖合同的范本，正式合同不能修改，但购房者可以通过签订补充协议来保护自己的权益。然而，如何签署补充协议更有效，不会成为开发商打开霸王条款的便利工具？在买房之前，我们必须先了解如何审核和签署补充协议去年，李先生看中了一套商品房，并支付了认购和定金。今年3月，当他去售楼处签署正式的购房合同时，发现上一页广告中承诺的“双卫生间”变成了“单卫生间”，一楼的卫生间变成了储藏室

此外，在签订商品房销售合同时，开发商还要求所有买家签署另一份补充协议，这是一份预先打印的格式合同，其中许多与主合同相反。李先生发现，许多条款是开发商强行同意的。例如，“如果甲方（开发商）因自身原因未能在本合同约定的期限内将房屋交付给买方，买方将给予甲方30天的宽限期。在宽限期内，本合同将继续履行，甲方将不承担违约责任。”

此外，李先生还发现补充协议中的许多内容明显违反了主合同的原始内容，这在很大程度上免除了开发商应有的责任和义务。“这不是补充协议。这是本末倒置。”更让李先生无法接受的是，他在收到“不能更改或删除”的回复后拒绝签字，并要求退房。开发商表示他们可以退房，但之前支付的认购款和押金无法退还。后来，他向多个部门汇报没有结果，开发商只是口头承诺将“单守”改为“双守”，但表示目前没有签订补充协议的谈判余地，全国各地因补充协议引发的购房纠纷越来越多。虽然补充协议原本是为了完善标准合同，但现在它往往成为开发商的霸主条款，消费者基本上没有谈判的余地

补充协议应由双方协商签订是合理的。如果消费者认为相关协议不合理，可以提出修改。如果因补充协议而产生分歧，消费者可以提出退房并返还认购款和定金

法人还指出，合同双方的权利和义务应当平等，但李先生遇到的补充协议强调，消费者在任何情况下都应承担责任，这违反了主合同的主要目的，剥夺了消费者的权利。关于违约赔偿金比例的协议是不公平的。这不仅增加了购房者的违约成本，还降低了开发商的违约金，这显然是不公平的。这是一个明显的霸王条款

此外，作为合同，补充协议一般应与主合同同时签署，其内容应是主合同的补充，而不是变更。内容与主合同不一致的，以政府批准的网上备案合同为准。补充协议中有明确免除对方责任、增加对方责任、排除对方主要权利的格式条款的，视为无效。同时，补充协议一经签署，也具有法律效力。因此，对于这种明显的霸王条款和无效条款，购房者应该从一开始就努力防止在交款后损害自己的利益，并在交款后遵循三个原则

事实上，补充协议是买卖双方在签订示范商品房买卖合同时，对双方有关条款内容进行修改或补充，以明确双方权利义务的条款或协议。目前在市场交易中，二手房合同的补充条款大多是双方协商制定的格式条款，商品房买卖合同的补充条款大多是开发商制定的格式条款，但条款可以调整。对于补充协议，买家可以尽可能多地与开发商就关键问题进行沟通和协商，并遵循三个原则：

第一，细致。首先，应充分考虑整个交易的全过程，包括合同签订和履行的全过程，包括广告、合同、退房、退款，甚至离婚和死亡；其次，明确房屋的质量、面积、配套设施和社区环境；最后是就可能发生的争议达成协议，包括一些参考案例。第二，违约责任。签订补充协议时，应注意权利与义务的对应关系。每一项义务都意味着责任，每一项责任都会产生相应的违约后果。第三是举证责任。购房者在当前的所有房地产交易中难以行使知情权，在诉讼或仲裁中也无法提供相应的证据。如果遵循举证的一般原则，即谁主张、谁提供证据的做法，就无法有效地保护买方的权利。因此，补充协议在某些方面采用了举证责任倒置的方法，规定开发商应承担举证责任，以保护购房者的利益

计八个问题

此外，对于采购合同中未提及的许多细节问题和容易发生争议的零部件，买方应仔细列出。具体来说，他们可以关注以下八个问题：

1。房屋建筑面积和共有面积的合理误差范围，为防止房屋建筑面积在合同约定范围内收缩，共有面积增加

2。公积金和商业贷款处理因银行和开发商原因无法处理的问题的目的是防止开发商在应该退房时扣除买家的押金或调查违约金

3。房屋交付时，开发商应提供房屋面积的测量数据。双方同意，如果开发商无法提供，买方可以退房或拒收该房屋，开发商应每日支付违约金，以防止买方在入住后因装修等问题而被动。物业协议的目的是防止开发商或物业公司在入住后提高收费标准，买方对原开发商的承诺没有依据。精装修房屋的具体装修标准不得被开发商误导，“进口”、“先进”、“优质”等指示不清。必须详细说明与该房屋有关的内外装修及设施的类型、型号、颜色、位置、方向、参考价格等因素，以防无根据地对装修提出异议。开发商向买方申请产权证书的具体时间。合同中约定的只是开发商提交材料的时间。目的是防止开发商无限期地向买方申请产权证书，这将影响买方行使所有权。房屋屋顶和外墙的使用权属于业主，开发商的使用须经行业委员会批准，以防止开发商因商业用途影响买方的正常生活。如果合同及补充协议中没有约定或约定不明确，开发商发布的广告宣传材料可作为相关内容的依据