物业管理企业作为市场经济中自负盈亏的企业，必然会追求经济利益。物业管理企业的管理活动关系到人民群众的切身利益，关系到社会的稳定。2003年9月1日，国务院颁布实施《物业管理条例》，标志着我国物业管理行业进入了法制化、规范化发展的新时期。经过十多年的发展，已初步形成了物业管理服务体系，在一定程度上提升了城市管理水平，改善了市民的工作和生活环境。物业管理企业虽然已经发展了二十余年，但管理模式及企业战略定位却没有长足的进步。不少物业管理企业的定位缺少特色，管理项目及管理水平相对其它行业的发展较为滞后。根据《物业管理条例》的有关规定，物业管理活动应实行业主自治和专业化的管理相结合的模式。
一、物业管理的本质是服务物业的保值、增值除社会大环境的变化影响外，主要来自于物业管理企业对物业设备设施的管理养护，使业主的物业始终保持最佳运行状态。业主支付管理费是为了使物业管理企业通过有限的经济资源和有效的经济资源分配，合理地维护物业的正常运行和保值、增值，并通过物业管理企业的有效经营和合理资源分配，体现物业管理企业的存在价值，从而通过服务满足业主的购买消费行为和消费需求。这种连续性的消费行为也使物业管理企业体会到以业主需求为导向的管理才是物业管理的核心价值，其消费结果直接影响企业是否能与业主建立持久服务关系。
一个物业管理企业要不断地在经营管理运作中构建和缔造符合行业发展趋势、凝聚企业理论和实践智慧的新服务概念。例如：万科物业的全心全意全为您、持续超越顾客不断增长的期望、零干扰服务、无人化管理等，在业内均有较大影响，是一个很好的案例。中海物业的1拖N和氛围管理模式，万厦居业的实时工作制、零缺陷服务，金地物业的隐性管理、精细计划等新服务概念策略的运用都取得了很好的社会效益，得到了业主的认可和肯定。
物业管理费收缴率低的主要原因有两个：一是开发商遗留下的配套设施没有到位，业主拒缴物业管理费用;二是部分业主以还没有搬进新房为由拒缴物业管理费用。针对这种情况，业主们也有自己的理由：房产证及土地使用证迟迟不予办理;房屋质量问题迟迟得不到解决;本来公用部分都一起卖给了业主，但房子卖出后，开发商却不顾业主的利益，将绿化带、停车场、公用房等公用面积出租或使用;小区的配套车库迟迟没有建成，给业主的生活带来很多不便，这本身就是一种欺骗行为;部分物业管理人员态度蛮横，没有真正树立物业管理就是服务的理念，遇到问题不与业主沟通，而是摆出一副管理者的姿态，凌驾于业主之上。
面对业主的抱怨，物业管理企业也有自己的理由：建设单位为了降低建设成本，小区的配套设施要么是不到位，要么是质量差，造成后期的维护费用很大，物业管理成本过高。小区的一些公用设施质量不高，楼道里的声控灯泡不到三个月基本上都换了一遍。一些物业管理费用收缴率大约在50%左右，有的小区收缴率甚至还不到40%，如此低的收费标准和收缴率使得物业管理人员的工资水平普遍较低，吸引不了熟悉物业管理的高素质人员，因此造成物业管理服务档次不高。
有些开发商把物业管理企业当成自己的附属单位，为了尽快售房、回收资金和追求高额利润，搞一些虚假宣传和承诺，甚至越权承诺很低的物业管理费，给后期物业管理带来麻烦。另外，部分开发商随意更改规划设计方案，减少公共设施设备的建设，造成业主入住后意见很大，使之产生对立情绪，把对开发商的意见转嫁到物业管理企业头上，造成物业管理费收缴困难。
除了业主和物业管理企业之间的矛盾外，业主和业主之间的矛盾也日益凸显出来，部分业主存在着吃免费午餐的想法。据媒体报道，厦门一小区，就有一业主将房屋出租后，向承租户收取了物业管理费，自己却拒绝缴交小区的物业管理费，欠下了8000多元。如果少部分人不交物业管理费就保证不了设备的正常养护，损失的将是大部分业主的利益，结果将造成恶性循环，物业管理企业为了维持正常运转只能降低服务质量。
为保障物业管理服务步入良性循环轨道，应该加强监管措施，物业管理企业将直接服务人民群众的生活，一家负责任的物业管理企业会给人们的生活带来很多方便，反之则会带来很多不便。物业管理水平的提高看似是物业管理企业、业主和开发商之间三个不同利益主体之间的搏弈，实则是物业管理行业市场秩序的建立和相关制度的完善。
北京市市长王岐山在北京市第十二届人民代表大会第三次会议上的政府工作报告中提出加强社区建设，完善公民参与机制，增强社会民主自治功能。积极培育社区服务组织，充分发挥社区服务中心的作用，不断提高服务质量和水平。进一步规范物业管理，探索正确处理社区居委会、业主委员会和物业管理单位之间关系的有效措施。
具有现代化、社会化、专业化的物业管理服务体系的建立，必将极大的推动社会主义和谐社会的建设。
参考文献：
1.中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》，2003年5月28日国务院第9次常务会议通过公布
2.东方网6月26日消息，《建设部负责政策法规的负责人就其中人们最关心的〈物业管理条例〉六大问题接受了记者的采访》
3.陈瑞正、周心怡，《2004版物业管理标准作业规程》，天津大学出版社
-
浅析物业管理活动中“管理”与“服务”的关系
112人看过
-
寓管理于服务之中——浅谈物业管理与服务的辩证关系
298人看过
-
浅论物业服务定价成本
365人看过
-
物业服务企业客户投诉管理体系之构建
290人看过
-
浅谈物业管理企业责权体系的建构和设计
410人看过
-
酒店式物业管理服务浅议
66人看过
-
一、坚持不懈、诚实守信地做好客户服务工作首先，物业从业人员要摆正位置，调整心态，坚持不懈、诚实守信的为业主做好服务工作。物业管理的核心是服务，物业企业服务的对象是广大业主（业户）。物业公司只是受业主委托、完成物业管理行为的衍生物，即是业主进行管理活动、行使物业管理权所采取的一种手段或方式。所谓“摆正位置”，是指要正确区分“管理”和“服务”的含义。物业企业中的“管理”主要是针对“设备设施”和“公司人员”的管理。而对于业主，更多的应该是“服务”。我们与业主的关系是在国家条例法规和双方约定基础上的服务者与被服务者的关系，能否正确理解这两者的区别，将直接关系到对业主服务工作的好坏。如果从业人员时刻以“生审者”自居，以“管理者”的姿态和语气来处理与业主之间的问题的话，不仅无助于问题的解决，而且还会对公司的形象和声誉造成不利的影响。而所谓“调整心态”，主要是指从业人员在与业主面对面交流、沟通，现场解决2023-06-10168人看过 -
2.2宏观调控?漆多俊给宏观调控的定义是：国家用以调节经济的各种引导促进方式发达并形成系统后的综合体现，是国家运用引导促进系统调节经济的基本方式，国家从社会经济的宏观和总体角度，运用国家计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济活动，以调节社会经济的结构和运行，维护和促进社会经济的协调、稳定和发展。从这个定义可以看出，由于国家经济调节的本质是宏观和总体的，作为国家调节基本方式之一，国家所运用的引导促进方式也主要是对社会经济宏观和总体上的引导和促进。国家引导促进的主要着眼点和目的是社会经济的宏观结构和总体运行，所实施的措施重在影响社会经济的全局，而不仅仅触及某些局部和个体。宏观调控的作用方式具有指导性，并非强制干预或者直接参加经营活动，而是按照宏观规划目标和方向，给社会经济活动者以指导、鼓励、帮助和服务，引导促进社会经济发展。调控本身具有内在力量自发作用于外在的意思，中国政府相对于中国2023-06-07309人看过 -
房地产开发时下，人们一谈到物业管理，就会想到实施物业管理可使物业得到保值和增值，但是具体怎么个保值和增值，人们对此却认识不足。从物业管理企业的角度出发，为业主提供更多的增值性服务，才能确保物业得到保值和增值。从房地产开发企业的立场来看，物业管理只有实现了物业的增值，才可能成为楼盘销售的卖点，否则则是楼盘销售的缺点。那么，什么是物业管理的增值性服务呢?物业管理的增值性服务到底体现在哪些方面呢?我们应当怎样提供物业管理的增值性服务呢?本文对此问题作简要阐述。对物业管理增值性服务的概念，可从以下几个方面加以理解：概念一：促使物业得到增值的所有管理方式和管理手段。概念二：提供的物业管理在服务质量上超出了《物业管理服务合同》的规定。以上两个概念是从不同的角度对物业管理的增值性服务进行了概述。在实际工作中，我们一般所讲的物业管理增值性服务是一个比较模糊的概念，是以上两个概念的综合和融合。因此，对物业管理的增值性2023-06-10224人看过 -
承诺随着社会的发展和进步，业主对物业管理企业的服务水平越来越重视，要求也越来越高，客户服务作为物业管理中的核心环节更是不容忽视。其不但担负着接受业主投诉、报修工作，还担负着随时向业主传递服务中心各项信息、向业主展示物业管理人良好形象的责任，因此客户服务在物业管理中占重要地位。一、物业管理的服务特性随着人们生活水平的提高，享受物业服务的意识越来越强。物业管理是一种不同于其它任何一种服务类型的服务，不同有三：服务和管理合二为一；服务对象非常广泛，服务内容不断丰富；服务标准千差万别，具有自生性。（一）服务和管理合二为一没有任何一个行业像物业管理行业这样把管理和服务结合得这样紧，没有好的服务的物业管理不能称之为物业管理。近来，不断有楼市纠纷见于各种媒体上，纠纷的核心是物业服务和收费问题。对业主来说，交了费就要享受个性化的服务，物业管理企业应该满足业主的要求。对物业管理企业来说，缴纳的物业管理费必须和服2023-06-10402人看过
-
这种管理模式之所以被物业管理公司广为接受，主要是由于以下三种原因，首先，各专业服务项目的分包公司具有特种行业操作资质;其次，各专业的服务分包公司具有专业的技术优势。再次，各专业的服务分包公司对特定项目服务管理已形成规模效应，能以相对较低成本完成服务项目。物业管理公司将部分专业服务项目工作委托专业分包商运行管理之后，能够对物业管理的全局工作投入更多的精力，充分发挥其协调者的作用，更有效的进行资源整合。如何理解这种管理风险呢?我们可以利用信息经济学当中的委托—代理模型进行简单的分析。物业管理公司将部分管理项目委托各类型专业服务公司进行管理，便建立起了委托—代理关系。在委托—代理关系模型中，物业管理公司扮演委托人的角色，各专业服务分包商扮演代理人的角色，由于各专业服务分包公司往往存在着技术垄断，使其掌握了物业管理公司无法掌握的信息，属于知情者，而物业管理公司则属于不知情者，这样，在经营管理过程中2023-04-22468人看过 -
物业管理是一新兴行业，在中国仅有20年左右的发展历史，且主要集中在沿海发达地区及大中城市里；在内地的发展历史更晚。而在国外，物业管理已经有了一百多年的历史,它的发展是以服务作为主旋律的，无论21世纪物业管理的发展方向、管理模式和战略目标如何变革，服务的宗旨和基本理念是永恒的，那就是“让顾客满意”。那什么又是“让顾客满意”呢？首先，“顾客满意”的内涵有两个方面：1、什么是顾客！一般认为，它们是组织内、外的所有受益者。也就是说，顾客既包括组织外部的，如业主、使用人、合作者、支持者，又包括组织内的，如全体员工。应该认识到：企业只有使内部员工满意，员工才能提供使外部顾客满意的服务。2、“顾客满意”是一种组织的经营理念，不是企业的管理技术、方法或工具。这种经营理念包括：我们每一个人都是顾客顾客第一而不是利润第一顾客是我们的衣食父母顾客并不总是对的，但永远是第一位的企业的经营目标——让所有顾客满意对于2023-06-10215人看过 -
配套设施随着社会主义市场经济体制以及物业管理行业的不断发展和深化，物业管理服务已成为现化城市管理的核心环节，它有效地推动了人类文明的进步与社会的和谐发展。物业管理内容繁多、涉及面广、情况复杂，这要求物业管理企业的员工必须不断加强学习、全面提高综合素质、具有强烈的责任感和专业过硬的业务素质，以适应行业发展的要求、满足业主的期望，这是爱岗敬业的基础，是减少投诉、化解矛盾、有效处理投诉的根本。二、正确对待投诉三、投诉处理程序四、投诉处理技巧目前造成投诉的一个重要环节是由于发展商的房屋建筑质量、配套设施等问题而引起的，发展商下属承包单位通常都会以各种借口拖延而不能正面答复和有效解决。不知情的业主往往将这些责任全部都归咎到物业管理企业身上。因此物业管理从业人员在态度上、语言上都应适当地表示对业主的歉意和同情，设法营造良好的谈话氛围，有针对性地让业主了解、参与整个协调过程，以拉近业主与物业管理企业之间的心理距2023-06-10482人看过 -
物业管理行业从宏观上看，似乎没有什么风险，但当涉及到每一个具体物业管理和服务环节时，仔细分析就会发现许多潜在的危机和风险。事实上，有关物业服务风险的案例并不鲜见。笔者认为，物业服务过程有八大风险值得业界人士予以关注。一、高空抛物风险高空抛物伤人，甚至造成受害者死亡的事件常有发生，据不完全统计，2005年度，全国住宅小区仅因高空抛物造成的纠纷案件就达2000余件，未上升到法律诉讼的高空抛物争议还没有统计在内，其中造成重大伤害事故约180余件，造成死亡事故的不少于20件。另据估计，全国住宅小区每天抛物总重量为28吨，平均每次抛物重量为0.42公斤。当然，这些数据仅仅是估计，不可能十分的精确，但它告诉了我们高空抛物的现状是多么的惊人，其中的风险是多么大。设施设备风险主要包括电梯载人时停电或断电风险、游泳救生风险、大堂地面防滑风险、会所体育设施设备安全风险、小区内部车流交通风险等。这些风险发生频率2023-04-22151人看过
-
职业规划物业管理企业生产的是服务产品，这种服务是通过企业的每一个员工体现的，因此提升员工素质，进而提升整个团队的素质，对物业管理企业来说，是至关重要的。行业的发展和市场的不断完善，推动了物业管理企业朝着规模化、信息化、专业化的方向发展。面对这样的趋势，作为企业发展基石的企业团队如何适应发展需求，推动企业健康发展，是需要我们来共同探讨的课题。一、企业的发展，期盼优秀团队的涌现1．物业管理企业属服务行业，提供的产品是服务。所以每位成员都承担着提供服务的职责，团队精神决定了服务水平的高低。面对当前的市场竞争环境，任何企业仅靠企业经理人的个人力量是远远不够的，必须依靠团队的集体力量，才能实现企业的总体发展目标。一部被闻名作家贾平凹推荐的被誉为“精神盛宴”的《狼图腾》，是以狼为叙事主体的小说，海尔集团的张瑞敏先生曾作出这样的评论：“读了《狼图腾》，最值得称道的是群狼的团队精神，协同作战，甚至不惜为了胜利以身2023-06-10125人看过 -
物业管理企业按照与业主签订的《物业服务合同》的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序，其进行的是一项具有专业化、市场化、社会化的工作。但是，许多业主对物业管理工作的认识只是停留在表面上，普遍认为物业管理公司的工作就是清洁扫地、保安看门、淋水浇花而已，而对物业管理工作中份量最重的设施设备的维护、保养却并不知晓。造成部分业主在对物业服务收费质价认识上偏差较大，认为交了那么多管理费，而没有得到相应的服务，并且，由于从房改房过渡到商品房的时间不长，人们的消费意识尚未成熟，因而，部分业主拖欠、拒交管理费。针对这一问题，我认为首先要加强对有关物业管理的知识及法律法规的宣传，各地政府主管部门、媒体从市场宣传、公益宣传等多方面使广大群众了解到物业管理企业和业主自身所承担的义务和责任，认识到只有双方共同向一个目标努力，才能建立良好、和谐的大家园。其次，物2023-06-27103人看过 -
配套设施自上世纪80年代改革开放以来，城市建设蓬勃发展，到处高楼大厦林立。为了确保这些楼宇的正常运作，一个新兴的朝阳行业――物业管理行业应运而生。物业管理为人们创造了安全、舒适、整洁、幽雅的生活、办公环境，这是众所周知、有目共睹的，也是能为人们所亲身感受到的。而另一方面非常重要的工作，人们却了解的比较少：房屋建筑本体及设备设施的管理，确保楼宇正常供水、供电、供冷及电梯的正常、安全运行，是实现物业管理整体目标的重要支撑点，也是物业实现保值、增值的有力保障。管理好建筑设备设施是关系到业主的切身利益，关系到物业是否能保值升值的大事。笔者结合工作中的实际经验，谈一下对建筑设备维修保养的体会。一、加强接管验收，消除隐患、完善功能，为日后管理打好基础。由于建筑市场招投标的不完善、不规范，施工队伍良莠不齐，施工人员素质差，工程施工及设备安装质量难尽人意。因此必须加强接管验收，在接管初期对设备进行认真的检测，消除2023-04-22147人看过 -
物业管理企业应当按照下列要求提供物业管理服务：(一)按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理;(二)在房屋使用前，将住宅的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;(三)受业主委员会的委托，代管维修基金，按照业主委员会审定的财务预算使用维修基金;(四)经常对居住小区进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设施设备进行日常养护;(五)发现住宅的共用部位、共用设施设备损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修;(六)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理;(七)做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册;(八)6个月公布1次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督;(九)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进2023-06-10275人看过
-
房地产开发物业管理作为服务行业，也必然要走专业化服务的道路，目前众多物业管理企业将机电、绿化、清洁外包，不但在人财物成本上都得以降低，而且也促进了机电、绿化、清洁公司的市场化发展。但保安服务方面，绝大多数企业考虑到国情、形象建设等因素，由企业自身来管理，相反则既消耗了精力，从某种程度上说，又阻碍了保安专业行业的快速发展。除了这些，还有社区文化、家政服务、车场管理、房屋管理等等，物业管理企业都可以寻求社会资源在有效的监控之下予以完成。物业管理企业不能成为所有服务的生产者，而要成为服务的组织者。二、多元化与物业管理公司能力有限性之间的矛盾三、物业管理企业要做好资源搜集与统筹工作四、物业管理企业要做好资源组织和管理工作五、实现综合服务的基础条件2.刘洪玉编著，《房地产开发》2023-06-10405人看过 -
合同期限有人认为，房地产开发是高风险行业，而物业管理行业的风险不足挂齿，其实不然。由于物业管理的服务领域十分广泛、服务内容复杂、可变因素多,所以物业管理的责任主体较多，所涉及的关系和责任复杂，风险可以说无处不有、无时不在。因为前期物业管理合同期限、内容、责任的不确定性，物业管理企业随时可能被业主委员会解聘，这是物业管理企业的首先要面对的风险;在招投标活动中考虑不周以及接管验收的不细致，都可能导致虽然取得了项目但因后期收费率过低迫使物业管理企业不能维持正常经营、难以处理业主投诉等风险;在物业管理过程中，因对装修管理疏忽而导致火灾等事故发生而引发的风险;对物业管理区域内的安全防范以及停车场管理的风险近几年更是接连不断。在合同约定不明晰的情况下，小区内发生的不测事件都有可能被业主作为向物业管理企业索赔的理由，带来管理责任的风险。此外，投诉处理不当会使矛盾扩大而引发对立，尤其是被舆论和媒体渲染却不能及时得2023-04-22346人看过
承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺应当具备以下条件： （1）承诺必须由受要约人作出； （2）承诺须向要约人作出； （3）承诺的内容须与要约保持一致； （4）承诺必须在要约的有效期内作出。... 更多>
-
2024-01-24 -
2024-01-23 -
2024-01-22 -
2024-01-17 -
2024-01-15
-
如何有效地建立物业管理体系？建立物业投标管理体系有哪些违法作为香港在线咨询 2022-02-15一、尽快建立具有公信力的、专业水准的招投标评价体系 招投标是建立物业管理的双向选择机制的一条可行之道，但是从这几年全国物业管理招标投标的实践来看，不少招投标活动一般分为企业综合情况、标书、答辩三个方面，以评比标书为主。从标书中可以反映出一个企业的实力、运作情况、管理经验等状况，标书往往只是一份细化管理的策划书。另外，在物业管理招标投标过程中还存在一些违法违规和不合理作法：有些物业管理企业为了中标， -
物业管理服务有偿服务费上海在线咨询 2022-02-06依据《物业管理条例》，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。小李为张先生疏通下水管道是物业服务合同约定范围之外的特约服务，物业公司可以对其提供的特约服务收取有偿服务费。 -
物业服务合同中物业管理服务条款中物业管理服务条款可以约定哪些？西藏在线咨询 2022-01-24《上海市住宅物业管理规定》第二十一条对物业服务合同中物业管理服务条款作出了示范性规定。物业服务合同可以约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的保洁；（四）公共区域的秩序维护；（五）车辆的停放管理；（六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（七）物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理；（八）物业档案资料的保管；（九）业主大会或者业主委 -
人口计生管理体系的建立天津在线咨询 2022-04-04建立属地管理、单位负责、居民自治、社区服务的城市人口与计划生育管理机制。市区人民政府、街道办事处、居民委员会统一管理驻本辖区各机关、社会团体、企业事业单位、其他组织以及工作、生活在本辖区的常住人口、暂住人口的人口与计划生育工作，承担宣传动员、监督检查、组织协调、综合服务的职能。城市人口与计划生育工作应当依托社区、面向家庭，广泛开展计划生育综合服务。 -
业主在物业管理管理中对物业服务有什么义务青海在线咨询 2021-10-28业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约，业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律，法规规定的其他义务。
