契税的税收筹划的条件是什么

契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定。为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。契税的计税依据主要有以下几个方面：

(1)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

(2)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

(3)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

(4)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。当交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付的货币，实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。

契税优惠的税收筹划

1.企业分立可以享受的契税减免优惠政策

所谓企业分立，是指企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业行为。分立两种形式。

(1)原企业存续，而其一部分分出、新企业的，为存续分立。分立有存续分立和新设派生设立为一个或数个。

(2)原企业解散，分立出的各方分别设立为新企业的，为新设分立。

在企业分立中，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。

2.企业合并可以享受的契税减免优惠政策

所谓企业合并，是指两个或者两个以上的企业，依照法律规定、合同约定改建为一个企业的行为。合并有吸收合并和新设合并两种形式。

(1)一个企业存续，其他企业解散的，为吸收合并。

(2)设立一个新企业，原各方企业解散的，为新设合并。

在企业合并中，新设方或者存续方承受被解散方土地、房屋权属的，如合并前各方为相同投资主体的，不征契税，其余的征收契税。

3.公司制改造中可以享受的契税减免优惠政策

所谓公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司，含国有独资公司、或股份有限公司、或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。

(1)对其余涉及土地、房屋权属转移的，征收契税。

(2)对独家发起、募集设立的股份有限公司承受发起人土地、房屋权属的，免征契税。

(3)在公司制改造中，对不改变投资主体和出资比例改建成的公司制企业承受原企业土地、房屋权属的，不征契税。

(4)对国有、集体企业经批准改建成全体职工持股的有限责任公司或股份有限公司承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。

4.企业股权重组可以享受的契税减免优惠政策

所谓企业股权重组，是指企业股东持有的股份或出资发生变更的行为。股权重组主要包括股权转让和增资扩股两种形式。

(1)股权转让是指企业的股东将其持有的股份或出资部分全部或部分转让给他人。

(2)增资扩股是指公司向社会公众或特定单位、个人募集资金，发行股票。

在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业的土地、房屋权属不发生转移的，不征契税;在增资扩股中，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税。

5.企业破产可以享受的契税减免优惠政策

所谓企业破产，是指企业因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务而依法宣布破产的法律行为。

(1)对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。

(2)企业破产清算期间，对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。