2010年3月,辽宁省某市城乡建设管理局根据拆迁人该市土地储备中心的申请,颁发了拆许字(2010)第12号房屋拆迁许可证,对委托人王先生房屋所在区域实施拆迁。
拆迁人在未与被拆迁人协商的情况下,指定本市某评估公司对上述区域房屋进行评估,经评估王先生占地面积为80平米的商品房的市场价值为人民币15.3万元。2011年8月15日,王先生收到上述评估报告,但其认为拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商,且房屋评估价值严重低于市场价值。由于未能就拆迁补偿安置问题与拆迁人协商一致,2012年3月,拆迁人向市城乡建设管理局申请裁决。2012年4月15日,市城乡建设管理局作出拆裁字(2009)018号《城市房屋拆迁裁决书》。
被拆迁人王先生不服该行政裁决,向人民法院提起行政诉讼,以拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商,且房屋评估价值严重低于市场价值为由,请求撤销上述行政裁决。
【办案点睛】:
本案拆迁许可证颁发时间为2010年。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及与之配套的《国有土地上房屋评估办法》得以颁布实施,对国有土地上房屋评估程序细化。依照法不溯及既往的原则,后面的规定是不能适用到前项具体行政行为。因此本案的考察重点为拆迁评估的时间。如在《条例》颁布之后实施,则应当适用《条例》及《办法》的细化程序已经其中的补偿标准。但如果在《条例》颁布前实施,则不能适用《条例》和《办法》的规定。
事实上,我国的拆迁补偿标准直到《条例》颁布后,才真正市场化。条例中规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因而,本案主张的价值低,应当是参照市场价值而言。条例中规定,本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续沿用原有的规定办理,但政府不得责成有关部门强制拆迁。本案被告已经在《条例》取得了拆迁许可,颁布前取得拆迁许可,因而只能适用《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定,不能适用《条例》、《办法》的规定。
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