2010年3月，辽宁省某市城乡建设管理局根据拆迁人该市土地储备中心的申请，颁发了拆许字(2010)第12号房屋拆迁许可证，对委托人王先生房屋所在区域实施拆迁。

拆迁人在未与被拆迁人协商的情况下，指定本市某评估公司对上述区域房屋进行评估，经评估王先生占地面积为80平米的商品房的市场价值为人民币15.3万元。2011年8月15日，王先生收到上述评估报告，但其认为拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商，且房屋评估价值严重低于市场价值。由于未能就拆迁补偿安置问题与拆迁人协商一致，2012年3月，拆迁人向市城乡建设管理局申请裁决。2012年4月15日，市城乡建设管理局作出拆裁字(2009)018号《城市房屋拆迁裁决书》。

被拆迁人王先生不服该行政裁决，向人民法院提起行政诉讼，以拆迁人选定该评估机构未与被拆迁人协商，且房屋评估价值严重低于市场价值为由，请求撤销上述行政裁决。

【办案点睛】：

本案拆迁许可证颁发时间为2010年。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及与之配套的《国有土地上房屋评估办法》得以颁布实施，对国有土地上房屋评估程序细化。依照法不溯及既往的原则，后面的规定是不能适用到前项具体行政行为。因此本案的考察重点为拆迁评估的时间。如在《条例》颁布之后实施，则应当适用《条例》及《办法》的细化程序已经其中的补偿标准。但如果在《条例》颁布前实施，则不能适用《条例》和《办法》的规定。

事实上，我国的拆迁补偿标准直到《条例》颁布后，才真正市场化。条例中规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因而，本案主张的价值低，应当是参照市场价值而言。条例中规定，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。本案被告已经在《条例》取得了拆迁许可，颁布前取得拆迁许可，因而只能适用《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，不能适用《条例》、《办法》的规定。