租赁合同的明示更新，是指在租赁的期间届满之前，承租人与出租人协商一致，续订租赁合同的法律现象。所谓明示更新，是相对于“默示更新”而言的。租赁期间届满，租赁合同即宣告终止。承租人即负有向出租人返还租赁物的义务，出租人有权请求承租人归还租赁物。如果当事人之间愿意维持原来的租赁关系，应当在此之前就作好安排，继续签订租赁合同，以保持原先合同关系的稳定。

《民法典》

第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

在租赁合同明示更新中，主要需要注意以下问题：

(1)租赁合同明示更新是当事人之间就租赁物的利用关系重新签订一份租赁合同的过程，因此，应当适用合同订立的要约和承诺规则。即需要一方向另一方发出要约，另一方承诺，合同成立生效。

(2)租赁合同明示更新一般发生在租赁合同终止之前，当然也可以发生在租赁合同终止之后。只要当事人对于继续保持租赁关系作出达成意思表示一致即可。

(3)租赁合同的明示更新可以变更原租赁合同的内容。这一点很重要。并且区别于租赁合同的默示更新。在租赁合同的默示更新中，由于合同的更新是法律对于当事人意思的一种推定，因此，除了在租赁期限上将其推定为不定期之外，其他合同内容尊重当事人原来的约定。而明示更新则是当事人订立新的租赁合同的过程，对于合同的内容，当事人可以进行充分协商，进行修改或补充。

一、合同租期一年必须住满一年吗

合同租期一年并非必须住满一年。

是否住满一年，要看合同的约定，也有可能会存在违约责任的承担问题，比如不退租房押金问题。如果居住不满一年也可以转租，经过出租人的同意，可以转租给第三人，这样也会避免出现违约责任的承担问题。

租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件。

凡是当事人需要取得对方标的物的临时使用、收益而无须取得所有权，并且该物不是消耗物时，都可以适用租赁合同。

租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。租赁合同包括房产租赁合同、融资租赁合同、租赁合同范本、房屋租赁合同、汽车租赁合同、厂房租赁合同、土地租赁合同、商铺租赁合同等。

租赁合同的特征如下：

1、租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

2、租赁合同是双务、有偿合同，在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。

3、租赁合同是诺成合同，租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。