建房(1998)154号

为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)精神，现就大力发展经济适用住房(安居工程)，提出以下意见：

一、发展经济适用住房的目的和原则

(一)发展经济适用住房的目的，是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。

(二)经济适用住房建设用地实行行政划拨，享受政府扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。

中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申请、审批制度。具体办法由市(县)人民政府制定。

二、经济适用住房的计划

(三)市(县)人民政府计划部门，会同建设、土地管理部门，根据本地的社会经济发展状况、人口、中低收入家庭的住房水平和市场需求以及建设用地可供数量情况，编制经济适用住房发展规划和年度建设计划，并统筹纳入地方社会经济发展计划。

(四)市(县)人民政府土地管理部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房年度建设计划，编制经济适用住房建设用地年度计划，并在地方年度土地供应计划中统筹安排。

(五)各省、自治区、直辖市经济适用住房年度建设计划报国家发展计划委员会、建设部、国土资源部备案。

三、经济适用住房的建设

(六)经济适用住房建设坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。要严格执行国家《城市居住区规划设计规范》，不符合规划及规范要求的，不得开工建设。

(七)经济适用住房建设要坚持合理用地，节约用地的原则，尽可能不占用或少占用耕地。经济适用住房的建设用地实行行政划拨方式供应，依法办理用地手续。

(八)经济适用住房小区规划、设计，必须由具有相应资质的规划和设计单位承担，按照建设部《关于印发〈提高住宅设计质量和加强住宅设计管理的若干意见〉的通知》(建设〔1997〕321号)的有关精神执行。采用招投标、方案竞选等方式，优选规划设计方案，并按程序报批。规划、设计方案要充分考虑当地的社会经济发展水平、群众的经济承受能力和生活习惯。

在进行市场调查的基础上，合理确定经济适用住房的套型和标准，以满足目前中低收入家庭的实际消费需要。

(九)经济适用住房建设要严格执行国家建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，降低能耗，提高住宅建设的整体建设水平。

(十)经济适用住房的开发建设要通过招投标方式，确定开发建设单位和施工单位，中标单位不得转包。要积极推行建设监理制度，提高工程质量。工程质量要符合国家现行质量检验评定标准规定。

(十一)工程项目的验收，要严格执行国家验收规范及建设部制定的《住宅小区竣工综合验收管理办法》(建法字〔1993〕814号)。通过验收的住宅方可入住。

(十二)开发建设单位对经济适用住房工程质量负最终责任，实行工程质量保证制度。销售住房时，须向住户提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

四、经济适用住房价格

(十三)新建的经济适用住房价格构成包括以下8项因素：

1、建设用地的征地和拆迁补偿、安置费;

2、勘察设计和前期工程费;

3、建安工程费;

4、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费);

5、以上4项之和为基数的1-3%的管理费;

6、贷款利息;

7、税金;

8、3%以下的利润。

(十四)出售经济适用住房实行政府指导价。其售价由市(县)人民政府根据以上8项因素综合确定，并定期公布。

经济适用住房不得擅自提价销售。

五、经济适用住房的物业管理

(十五)新建成的经济适用住房，要严格执行建设部制定的《城市新建住宅小区管理办法》(建设部令第33号)，全面推行社会化、专业化、市场化的物业管理新机制。

(十六)在经济适用住房建设前期阶段，应做好与物业管理的衔接工作。通过竞争方式，选择物业管理企业。物业管理企业要按照同业主委员会签定的合同，进行售后服务和管理。

(十七)要建立住房共用部位、设备和小区公共设施的专项维修资金，并按照规定使用。

(十八)政府建设(房地产)行政主管部门要加强对物业管理企业的监督和管理，规范物业管理及服务。物业管理收费标准应与物业管理服务内容以及当地居民的经济承受能力相适应，通过不断提高物业管理水平，为居民创造良好的生活环境。

六、其它

(十九)以上规定适用于集资建房、合作建房。

(二十)各省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门会同计划、土地管理部门根据本意见制定具体实施办法。