律师细说各项明细费用

买一套房除了房价款外，还需要支付多少“零碎钱”？开发商向买方收取的费用哪些是合理的应该交的，哪些是巧立名目乱收费？这些费用哪些是由开发商代收的，代哪个部门收取的，做什么用？因为对房价款以外的收费依据、用途不了解，或者个别开发商借机乱收费，导致一些不必要的纠纷。具体来说，因为政策或买方付款方式的不同等原因，不同性质的房屋出售时在税费上有很大的区别。下面主要介绍商品房、经济适用房和房改房三种不同性质的房屋在出售时买方应交哪些费用。

商品房

购买一套商品房的费用，除房价款外由税费和物业管理费两部分组成，其中税费又分在交易过程中发生的费用和在申办产权证过程中发生的税费。具体明示如下：

■税费

在交易过程中：

1、契税：买方缴纳房价款的4％；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半即按2％收取；

2、买卖手续费：120平方米（含）以下的每套房屋买卖交易的手续费为1000元；120至5000平方米（含）的每套房屋交易手续费为3000元；5001平方米以上的每套房屋手续费为10000元。

3、印花税：买卖双方各缴纳房价款的0．5％；

4、公共维修基金：房价款的2％。此项费用由北京市居住小区管理办公室代管，待小区物业管理委员会成立后此项费用转交管委会或经管委会同意后交由物业管理企业代管，用于小区内共用部分共有设备的维修。

在申办产权过程中：

5、产权登记费：每建筑平方米0．3元；

6、房屋所有权工本费：每证收费4元；

7、印花税：每件5元

（以上1、2、3、5、6、7六项是由国家税务机关征收或政府部门收取的规费，以上七项都可由开发商代收）

有些开发商收取所谓的产权代办费，实际上是开发商为买方办理产权证所需的费用。如买方同意开发商代为办理房产证，这项费用应由双方协商确定收费数额，没有硬性规定。有些开发商免费办理，有些开发商不负责办理，由买方自己办理。

■物业管理费

按《北京市物业管理收费标准》由物业管理公司统一收取。

如果买方通过银行贷款方式付款，那么买方还应支付如下费用：

1、银行律师按揭费用：按贷款额的千分之2．5或千分之3计算，由与银行有协议的提供服务的律师事务所收取；

2、保险费：如果买方用财产抵押购房必须购买保险，保费由保险公司收取，费率由保险公司确定；

3、评估费：利用公积金政策性贷款的申请人需支付评估费。评估费收费标准为：100万元以下的，按千分之5收取，100万元至1000万元部分按千分之2．5收取。评估费用由有资质的房地产评估机构进行评估收取。

4、抵押登记费：房地产登记部门按0．3元／平方米收取。

上述1、2项收费目前争议颇多。主要理由是：按揭律师是为银行服务的，代表银行的利益，律师费用应由银行自行负担。保险费要用在房产证办理完毕之前，而买方的还款保证是由开发商承担的，房产证办理完毕后银行通过权利证书的质押来实现其抵押权，对银行来说，放贷风险已有保证，保险公司与银行联手开展此项业务似有强制性交易之嫌。

经济适用房

经济适用房是政府为解决中低收入家庭的住房困难，而推出的带有优惠政策的普通住宅。购买经济适用房需交纳如下费用：

■税费

在交易过程中：

1、契税：买方缴纳房价款的4％；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半即按2％收取；

2、买卖手续费：120平方米（含）以下的每套房屋买卖交易的手续费为250元；120平方米以上的，每套500元；

3、印花税：买卖双方各缴纳房价款的0．5％；

4、公共维修基金：房价款的2％。

在申办产权过程中：

5、登记费：每建筑平方米0．3元；

6、房屋所有权工本费：每证收费4元；

7、印花税：每件5元?

如买方通过银行贷款付款的，需支付的费用除利用公积金贷款不须支付评估费用外，其它与上述商品房所交费用一致。

■物业管理费

按《北京市经济适用住房小区管理服务收费暂行办法（试行）》（京价房字［2000］第163号）由物业管理公司统一收取。

房改房

购买房改房时，买方应交纳的税费如下：

1、产权登记费：每建筑平方米0．3元；

2、房屋所有权工本费：每证收费4元；

3、印花税：按房屋售价的0．5％交纳；

4、公共维修基金：1999年购房的职工按每建筑平方米26元交纳；从2000年4月1日起，买方按成本价基价的2％交纳。

有关二手房的税费情况本文不涉及。

了解房屋买卖过程中买方应交的各项费用，是消费者应有的知情权，以免在购房过程中花了冤枉钱，或者造成买卖双方不应有的误解和冲突。