为了规范日趋激烈的物业管理市场竞争，1999年5月在全国第三次物业管理工作会议上，提出了培育和规范物业管理市场，推行物业管理招投标的规定和要求。会后深圳、上海、北京、广州等物业管理发达地区率先进行大胆尝试，取得了较好的成绩。但在实际操作过程中，也产生了许多问题和不足。因此，认真研究分析物业管理招投标中存在的问题和形成的原因，及时采取相应对策，是保证我国物业管理事业不断健康发展必须的手段。

一、当前物业管理招投标中存在的主要问题

1．破坏“行规”，恶性竞争。主要表现在有的物业管理公司违反国家和政府的规定，不遵守行业约定俗称的“游戏规则”，以低于成本价参与竞争；个别公司更是公开声明，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业的效益，所以宁愿亏损也要把项目抢到手；有的公司不顾自己的实力，盲目扩张，参与竞争，结果背上了沉重的包袱。接管物业后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和投诉。

2．违背公开竞争原则，进行黑箱交易。有的物业招标单位实际上早已内定好了物业管理公司，也打着公开招标的幌子使许多公司受骗应招作陪衬；还有的发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司中标，把招标物业的详细资料或内部消息事先透露；更有甚者，利用招投标的形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案，再找借口自己成立物业管理公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作。

3．地方保护主义严重，跨区域性的物业管理招投标困难重重。有的物业管理公司虽利用自身品牌的影响力，经过种种考核和答辩赢得了异地或跨行业的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商从本地区或个人的利益出发，采取不合作或非常苛刻的态度和行为，使中标的物业管理公司的各项工作无法正常开展，无奈被迫撤出；也有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地的物业管理公司退出，自己组成公司进行管理。

4．引发了行业中的不正之风泛滥。如有些物业管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标，而是通过走“门子”、找熟人或利用上层关系，甚至送好处、买通考评打分人员以及攻击、贬低对手等手段来争得竞争项目。

以上这些违反行业规定的恶性竞争，不仅严重破坏了公平竞争的市场经济原则，加大了投标物业管理公司的技术损失和资金损失，浪费了人力和物力，也极大损害了物业管理行业的良好形象和信誉。

二、物业管理招投标中问题存在的主要原因

1．有关方面对不正当竞争的重视程度不够，没有看到这种恶性竞争所带来的严重危害性。招标单位特别是政府有关部门认为竞争是市场经济的产物，有市场就有竞争，有竞争才能优胜劣汰，即便发现了不正当竞争的苗头，也希望仍然以竞争的方式加以解决，并没有正确引导招投标各方公平对待竞争，严格遵守竞争规则。

2．没有一个统一的、公平公正的评判机构。目前物业管理招投标一般分为两种情况进行：一是物业发展商或业主委员会委托政府房管部门一起组织招标；二是物业发展商或业主委员会自己组织人员招标，聘用物业管理公司。由于现在还没有一个统一的招投标权威管理部门，所以，对招标内容、程序、评标人员组成等还没有一个固定的标准模式，在实际操作中人为因素很大，缺乏规范性和公正性，也缺少公证机关和社会舆论的监督。

3．地区间物业管理的总体水平发展不平衡，导致了各地区对物业管理招投标工作的不同理解和认识。物业管理发达地区企业到外地投标仅被理解为拓展企业业务范围，增加市场占有份额，并没有把其提升为提高其它地区物业管理整体水平的高度；而不发达地区则把这种扩展看作是抢当地的“地盘”和“饭碗”，再加上彼此间缺乏有效沟通，最终使两地物业管理的交流和融合难以进行下去，影响了我国物业管理整体水平的提高。

三、矫正物业管理招投标中不正当竞争的对策

1．积极培育和发展物业管理市场，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。市场经济的主要特点是公平和竞争，物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提就是要具有公平竞争的市场环境和机制。因此，国家主管部门和各省市物业主管部门要运用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理理念、方法和机制推向全国，为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间；并积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争。

2．设立专门的中立机构和部门具体组织和安排一切招投标活动。产生不正当竞争的一个重要原因就是招投标单位大都自己组织人员参与招标的评审和打分工作，较正规的发展商或业主委员会也只是邀请政府主管部门领导到现场指导，由于缺乏中立性和专业化，产生不公平的情况也在所难免。可成立类似专业会计审计事务所性质的中立机构来全面负责物业管理的一切招标工作。在目前情况下，可在各地的物业管理协会内部成立一个物业管理招投标机构，受招标单位的委托，全权负责组织物业管理的招投标工作。

3．参与竞争的物业管理企业要遵循公平竞争原则，树立竞争的道德意识。遏制不正当竞争，除了要应用法律和行政手段外，还必须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平参与。有了强烈的道德意识才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正、公开的物业管理招投标竞争环境，保证我国物业管理事业的健康发展。