(一)首先还得确定土地是集体土地还是国有土地，如果是集体土地，未经国家征收私人进行房产开发是违法的，产权风险很大，难以得到法律保护，房屋所有权证都是办不了的。

(二)如果是国有土地，未办理商品房销售许可证就对外销售房屋也是违法行为，如果交钱购房了，会影响自己的权益实现，存在种种风险。

(三)即使是可以进行房产开发的国有土地，又有权预售，那么的话，按法律规定，购房者也是有权要求办理土地证和房屋证的。办理土地证的好处当然大于不办，如果没办土地证，开发商可以另行将土地使用权进行交易，房随地走，对自己的权益的保障就不够充分和有力了。

(四)土地是划拨土地，土地还是属于政府的，没有土地证或者只有大土地证，而没有按照多少户进行分割，导致每一户没有土地证。

(五)土地有历史遗留问题，以前开发商有税费没有缴齐导致没有办理土地证，还有就是开发商有办理大土地证没有按照多少户进行分割，导致每一户没有土地证。

(六)房屋拆迁时，会根据你房屋大小进行补偿的，应该没有什么影响。如果是划拨土地，可能房屋补偿款会比较低。但是，这间房子在市场上交易价格也会比其他商品房低。没有土地证，就不能到银行做抵押贷款，因为抵押贷款必须要有两证齐全才行。房子你用来自己住，是没有问题的。但是没有房产证并且没有土地证的房子，那就是违法建筑，会被拆除，一分钱都没得赔偿。那种房子是不能买的。

相较于租房，更多的人选择买房，但是在买房的时候开发商如果没有土地使用证，那么购房者就比较搞不清楚是否可以购买该处房屋，对于没有土地使用证的与开发商之间的买卖是不受法律保护的，所以购买前一定要看出售方的土地使用证。

一、没有这些证件有什么风险

1、开发商如果缺少《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，就没有在土地上建房子的资格，就算建了房子也是违规；而且开发商没有出售商品房的资格。购房者买了这样的房子也没法到房管局备案，拿不到房产证。所以，从法律角度上讲，即使你付了房钱，房子也依然不是你的。

2、楼渣渣、楼脆脆、楼歪歪的事件这几年也没少发生。五证不全，就说明开发商在没有任何监督的情况下盖房子，这样的房子质量能有保障吗？业主住进去能安心吗？

3、一些银行在发放商业贷款时，对开发商的资质也是有要求的。有些黑心开发商故意隐瞒贷款限制条款，收了购房者的钱后，就不再管贷款是否能到位。

4、没有五证，不法开发商就与骗子没有任何区别。他们在土地还没批下来的时候，就开始建售楼处、建沙盘、打广告，用各种手段吸引购房者，等购房者交完定金后，他们便会毫不犹豫的选择跑路。

5、五证决定了房子的性质！住宅和商用的产权年限是不同的。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条土地使用权出让高年限按下列用途确定，如果开发商把在商业用地上建的房子当做住宅卖给你，就等于你购买的住宅用地的使用年限缩短了30年。

法律咨询：

网友：买房子流程？

律师：

1、查看是否符合购房资格

现如今想要买房，先要了解一下自己是否拥有购房资格，全国众多一二线城市施行限购政策。一般而言，拥有本地户口的购房者都可以在本地购买首套房，而外地户口买房需要符合一定的交税或交社保的要求。

2、确定房源

购房者应该根据自身需求，筛选出地段、价格、户型、楼层都符合自己需求的房源。然后通过考虑开发商实力、小区配套、物业资质等因素，确定最终的房源。

3、缴纳定金

确定好要购买的房屋之后，需要进行缴纳一定数额的定金或订金。这个时候要注意缴纳的是定金还是订金，其中定金是有法律效力的，如果违反合同购房者是拿不回定金的，开发商如果违反合同需要双倍返还定金。

4、签购房合同

签订购房合同，同时支付首付的剩余款项。购房合同是买房和维权的重要凭证，因此在签订购房合，购房者要注意看看合同中有没有空白条款、补充协议中的义务和权利是不是对等、违约责任和赔偿有没有写清楚、交房日期与交房标准是否清晰，有没有垄断物管权。