银行按揭的二手房能买吗

案例介绍：李先生打算买一套房子，在选择了几处住宅后，最终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。该住宅区的绿化已经完成，小区内各种设施都已齐备，经联系，该小区有一客户欲将其已居住一年有余的住房卖出，原因是要出国定居。经全面考察，买卖双方决定成交。二手房主人告诉李先生，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约，于是双方签订了二手房买卖合同。卖方高兴地拿到了房钱，李先生也如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景不长，没过几天，开发商派人前来催促，告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证人，要负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。这时这位李先生才如梦初醒，原来自己买的二手房是有债务的房产，只要原房主没有向银行还清借款，尽管有购房合同，开发商会随时收回房产的。

【律师分析】

像案例中这类“二手房”的买卖程序应该是较为复杂的（因为其并非法律意义真正的二手房），但是如果处理得当，仍能顺利完成交易，而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的“二手房”时，首先，要全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。如“二手房”的主人是否已付清全款，是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话，要弄清楚贷款期限，尚剩多少期贷款未还，除此之外，还要知道在办理“二手房”转让时，银行和开发商是否给予配合，如果不配合怎么办？

其次，要理清该“二手房”所涉及的法律关系和当前的法律状态。不同的法律状态决定该种交易的方式大相径庭。

1、如果二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为简单，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后办理二手房的具体过户手续即可。这是真＊＊律意义的二手房买卖。

2、如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系。需注意的是这时的二手房主不是真正意义的产权人，二手房购买人买的当然不是法律意义上的二手房了。

在此类二手房买卖中，买卖双方有意向达成交易，则买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。征得开发商同意后，出卖方与受让方签订转让合同，受让方还应与开发商重新签订商品房买卖合同。

如果买方能一次性向卖方付款，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原贷款合同，如有抵押登记应办理抵押解除手续，解除开发商的担保。如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议，同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，因为牵涉到开发商为该房屋的阶段性担保问题，买方向原贷款行申请贷款，即将原借款人换成新的买主。

二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款但前提必须经过开发商同意，但这样做，原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说，需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂。

最后，在以上手续办妥后，同双方应共同前往房地产交易管理机构办理转让合同登记变更备案手续，当然在需要开发商的协助下办理。

鉴于此类“二手房”复杂的法律关系，决定了此类“二手房”的主人一人是不能完全决定该“二手房”的处置的，他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产，所以建议投资人在选择与购买此类“二手房”时应当格外注意。