随着楼市买方市场的到来,购房者应把“购房确权”取代“购房维权”。上海联业律师事务所首席律师王展建议购房者,把售后维权提到售前,在签约时要大胆地向开发商提出要求和条件,并通过合同形式加以明确,为自己争取到最大的购房权益。
前两年市民到售楼处大多只是签名、盖章、付款,对合同基本上没有谈判、修改的空间。如今,当谈判的天平向购房者倾斜时,王律师提出了“购房确权”十条建议:
一、确保完整的退房权利。当开发商违约时,买房人应有退房的选择权,并具体明确退房时如何处理;二、把广告写进购房合同。应把开发商广告视为合同的一部分,拟以合同条款形式明确下来;三、让促销宣传落到实处。除了把开发商的很多承诺以书面方式确认下来,而且要保证具有可操作性;四、自列清单要求开发商履行告知义务。对想要了解的信息,比如土地使用年限、小区规划、面积测量报告等;五、买期房要求分期支付房款。
签订预售合同时,买房人可先支付定金,然后在交房和过户时再支付房款;六、完善“规划条款”。不仅要把小区平面布局图附在合同中,而且要将图中的很多内容标注清楚,如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位(如属于商铺)等;
七、莫忘“会所条款”。对于配置会所的楼盘,应在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等;
八、细化房型图,防范层高“缩水”。合同附件中,房型图要规范、细化,各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚;
九、开发商义务与责任捆绑约定,即对于合同中开发商的很多义务应相应约定明确而具体的违约责任;
十、争取商品房质量保证金。对于商品房质量保证责任,购房者可参照工程质量保证金,要求开发商预留商品房质量保证金交由金融机构托管。
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