房屋租赁税征收管理

房屋租赁税并不是一种独立的税种，它是对出租房屋应缴纳的几种税种的统称，包括了因出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等税种。营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税和所得税的法定征收机关是税务部门。目前，房屋租赁管理部门受地税部门的委托，代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。

(1)代征房屋租赁税的范围

目前，房屋租赁管理部门主要代征私人房屋租赁税和外地驻深企业房屋租赁税。私人房屋指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集资房等。外地驻深企业是指注册地在深圳市外的企业，包括国内企业及境外企业。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第二十一条规定，从事生产、经营的纳税人到外县(市)临时从事生产、经营活动的，应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明，向营业地税务机关报验登记，接受税务管理。

(2)代征房屋租赁税的税种

房屋租赁管理部门代征房屋租赁税税种包括出租房屋应缴纳的营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、所得税等。其中私人房屋出租应缴纳的所得税为个人所得税，外地驻深企业出租房屋应缴纳的所得税为企业所得税。

(3)私房租赁税纳税标准

为了方便纳税，减轻纳税人负担，深圳市地方税务局2004年印发的《关于私房租赁税收征管问题的通知》(深地税发[2004]937号)，决定从2005年起，简化私人房屋租赁税计征办法，适当降低纳税标准。其具体规定是：

私房租赁营业税起征点为营业额1000元不变，私房租赁的个人所得税采用核定征收，核定征收率暂定为1%，未达营业税起征点的私房租赁不征收个人所得税，并采用私房租赁税收综合征收率简化计征手续。具体计征标准如下：

①私房租赁月租金1000元(不含1000元)以下的，税收综合征收率为4.1%(房产税4%、印花税0.1%)。

②月租金1000元(含1000元)以上的，税收综合征收率为8.22%(营业税3%、房产税4%、城市维护建设税0.03%、教育费附加0.09%、印花税0.1%、个人所得税1%)。

根据上述规定，应纳私房租赁税额的计算公式为：

当月应纳租赁税额=当月租金收入×税收综合征收率。具体计算公式和方法如下：

①私房租赁月租金1000元(不含1000元)以下的

私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率(4.1%)

②私房租赁月租金1000元(含1000元)以上的

私房租赁当月应纳租赁税额=当月租金×税收综合征收率(8.22%)

(4)外地驻深企业房屋租赁税纳税标准和纳税期限

外地驻深企业房屋租赁税包括营业税、房产税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税等税种。

①深圳市外国内企业房屋租赁税纳税标准

根据有关税法规定，深圳本市外国内企业房屋租赁税的税种和纳税标准如下：

印花税：合同租金总额×0.1%

营业税：租金×5%

城市维护建设税：营业税额×1%(外国企业、港澳台地区企业除外)

教育费附加：营业税额×3%(外国企业、港澳台地区企业除外)

企业所得税：租金×20%×15%

注意，深圳市税务征收机关，对持有注册地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》(验原件)的企业，不征收企业所得税。

房产税：房产原值×70%×1.2%

根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，企业房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳，按年计征，分季缴纳。纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购置之月起免纳房产税三年。

②外国企业房屋租赁税的纳税标准

根据国家税务总局国税发[1994]038号文规定，对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加。根据《深圳市地方税务局关于印发〈涉外税收若干政策问题解答〉的通知》(深地税发[1999]319号)规定，从1999年6月1日起对外国企业暂不征收城市维护建设税。据此，外国企业在深圳出租房屋不用缴纳教育费附加和城市维护建设税。

外国企业(包括港澳台地区企业)房屋租赁税税种和纳税标准如下：

印花税：合同租金总额×0.1%

营业税：租金×5%

企业所得税：租金×20%×15%

注意，深圳市税务征收机关，对持有注册地税务机关开具的《外出经营税收管理证明》(验原件)的企业，不征收企业所得税。

房产税：房产原值×70%×1.2%

根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，企业房产税依照房产原值的百分之七十计算缴纳，按年计征，分季缴纳。纳税单位新建或购置的新建房屋(不包括违章建造的房屋)，自建成或购置之月起免纳房产税三年。

(5)代征房屋租赁税征收管理

a、代征房屋租赁税的要求

深圳市地税局对代征房屋租赁税的具体要求是：严格按税务部门委托的代征税种、范围、税率和时限依法征收;严格按税务部门的票证管理规定领取、使用、保管、报缴票证，并按有关税务规定办理税收、票款结报手续。

b、代征房屋租赁税的管理程序

①按照居民自建房、私人商品房、本市外企业房三种类型，做好房屋基本情况的调查核实工作，制定《纳税底册》。

②居民自建房的基本情况、《纳税底册》须公开告知。

③代征员根据《纳税底册》填写《交纳房屋租赁税费通知》送达出租人签收。

④税款收取后，向纳税人开付税务机关规定的完税凭证。

⑤代征的房屋租赁税款须及时存入区办税务专户，不得截留、挪用。

⑥代征税征收情况于每月的28日前填写《房屋租赁管理情况统计表》上报。

c、纳税申报

①注册地在深圳本市外的企业办理房地产租赁合同后，应到房屋租赁管理所办理纳税手续。个人房屋租赁出租人按规定到房屋租赁管理部门办理房地产租赁合同登记，同时申报缴纳各税，并领取《纳税申报卡》。

②出租人持《房地产租赁合同》、完税凭证(验原件留复印件)到代征部门开具税务部门统一印制的发票。

③出租人在房屋出租期间如发生合同变更或解除，应于变更或解除之日起，十天内向租赁所申报并办理有关手续。未按规定报停的，视同出租。

d、纳税期限

出租人应于每月或每季末月(3、6、9、12月)20号前申报缴纳当月或当季税款。

(6)法律责任

①出租人未按规定期限缴纳税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，税务机关除责令限期缴纳外，并从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

②出租人未按照规定期限办理纳税申报的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定，由税务机关责令限期改正，可处以二千元以下罚款，逾期不改正的，可处以二千元以上一万元以下的罚款。

③出租人故意隐匿房产和有租金收入不报或申报不实的，以偷税论处，情节严重的，移交司法机关处理。