商品房预售的条件

房地产预售有别于一般的房屋买卖，是指在商品房还没完全建好的情况下，即对外销售。在这种情况下，买房者需要比平常承担更高的风险。因此，法律规定了房地产开发商进行商品房预售应当经主管机关批准。预购的房地产在办理房地产转移登记并领取房地产权利证书前再转让的，按市政府的有关规定办理。

房地产开发商预售房地产应当符合下列条件：

(一)土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书;

(二)取得《建筑许可证》和《开工许可证》;

(三)除付清地价款外，投入开发建设的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五，并经注册会计师验资;

(四)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;

(五)土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。

符合上列条件的，经主管局机关核准后，发给《房地产预售许可证》，核定为外销的商品住宅，还应发给《商品住宅外销许可证》。

商品房预售的程序和责任承担

房地产开发商应当对预售的说明书、设计图纸、销售广告等公开展示文件的真实性负责。

预售款应当由房地产开发商委托金融机构代收。代收预售款的金融机构应当为预售款的监管机构。

预售款应当专款专用，由工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度，书面通知预售款监管机构向转让人划款。非经工程监理机构书面通知，预售款监管机构不得直接向转让人划款。

工程监理机构和预售款监管机构监管不当，造成受让人损失的，应当与房地产开发商承担连带赔偿责任。

房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的买卖合同向房地产登记机关备案。

开发商不能接规定时间交付房地产予受让人使用时，每延期一日应向受让人支付相当于预售房地产价款的万分之五的违约金。延期超过三十天，受让人有权单方解除合同并书面通知开发商，开发商应在十天内将受让人已付的一切款项(不计利息)退还受让人，并支付房地产价款式百分之十的违约金;受让人不解除合同的，开发商应按每延期一日向受让人支付相当于上述房地产价款的万分之三的违约金。交付使用的房地产实际建筑面积如大于或少于预售合同规定的面积的，开发商或受让方有权要求对方以面积差额的购房价格补交或退还款项。

开发商的义务

已预售的房地产在建筑工程实施中确需变更设计的，变更设计后的标准不得低于房地产买卖合同中约定的标准。因增加成本需变更房地产买卖价格的，应当征得受让人的同意。

房地产开发商不得抵押已预售的房地产。

预售房地产的，当事人约定交付房地产的时间应当在竣工验收的合格之后。

预售房地产的受让人的义务

预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任：

(1)受让人给付的金额达应付款百分五十以上的，受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金;

(2)受让人给付的金额不足应付款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间六十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。