一、土地流转的主要原则
(一)土地政策连续性与开创性相一致。在土地流转中,既要贯彻《土地管理法》的规定,严格按照法律和政策办事,保证农村土地政策的连续性,又要坚持求实的态度,在贯彻的办法上锐意创新,有所突破。
(二)加快郊区建设发展与保护耕地相一致。在土地流转中,既要满足郊区建设对土地的需求,又要严格保护耕地,确保郊区建设占用耕地的占补平衡,实现土地流转成为土地市场化和法制化。
(三)鼓励土地流转与尊重农民意愿相一致。在土地流转中,既要降低农村土地开发的初始成本,利用土地级差效益,促进郊区经济发展,又要坚持土地流转建立在农民自愿的基础上,保障农民合法权益,维护社会的稳定。
(四)土地流转方向与土地利用规划相一致。土地流转要符合全市土地利用总体规划和上海城市总体规划的要求,流转的方向要与土地利用分区用途管制相一致,使流转成为土地合理利用和规划实施的重要途径之一。
二、土地流转的主要方式
(一)实行对农用地和建设用地有偿、有期限流转,农民宅基地有偿置换。
(二)农用地在土地承包期限内,必须坚持在承包户自愿的前提下,允许农民通过转包、转让、入股、合作、互换等方式,将承包土地使用权向专业大户、合作农场和农业园区等流转,发展农业规模化经营。
(三)集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、置换等方式进行流转,鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。
(四)鼓励农民宅基地实行复垦后进行有偿置换。
三、农用地使用权的流转办法
(一)经土地承包者同意、所在乡镇人民政府土地承包合同管理部门鉴证,农用地使用权在农户之间、农户与农村集体经济组织之间、个人与社会各法人之间均可进行合理流转,流转价格在双方自愿协商的基础上,按市场价格确定。
(二)鼓励农村集体经济组织有偿反租农户承包地使用权,通过农业基础设施改造和农田整理,再将农用地使用权转包给农业生产大户或农业企业。
(三)农村集体经济组织可以以土地使用权合作、入股等方式,参与苗木生产基地、江河涵养林、沿海防护林,以及生态公益林的建设和开发。
(四)鼓励国内外投资者投资农业项目。投资者可采用租赁方式取得土地使用权,政府有关部门不再收取土地使用费。
四、集体建设用地使用权的流转办法
(一)集体建设用地要充分挖掘和合理利用存量土地,尤其是集体建设用地中的闲置土地。
(二)鼓励工业用地向规划的工业园区集中。鼓励工业园区以外的集体经济组织,通过土地使用权合作、入股、联营、置换等流转方式,取得工业园区内土地使用权。
(三)允许采用土地使用权的合作、入股、联营、置换等流转方式,参与兴办除商品房开发以外的工业、商业、旅游、娱乐、金融、服务业等经营性项目的建设。土地流转的收益可以一次性或分期取得,流转地价应充分体现土地的用途级差和地区级差。
(四)允许农村集体经济组织以土地使用权的合作、联营、置换等方式,参与基础设施建设。对基础设施建设产生升值潜力的土地,实行储备制度,并将土地增值部分的收益用于基础设施投资和农民安置等。对参与合作的农村集体经济组织,应按照高于农用地流转的补偿标准给予收益回报。
(五)对市政交通建设项目、试点城镇建设用地(含商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等经营性建设项目用地),可以实行一次征用、分期付款的办法;也可以借鉴土地流转的办法,实施土地征用,即在交纳国家规定的税费后,在确保农民能获得长期稳定的股权收益的前提下,将农民应得的安置补偿费等折股投资。
五、农民宅基地的置换办法
(一)实行农村宅基地复垦后有偿置换。农民可将原宅基地自行复垦后,退还给农村集体经济组织,耕地复垦费归其个人所有;宅基地由集体经济组织统一复垦的,耕地复垦费中,8l%归农民所有,20%归集体经济组织所有,用于复垦成本。
(二)除规划确定的城镇建设区、中心村外,农民愿意退出宅基地、进城镇购房的,可以按照原农户宅基地的标准,享受返回土地出让金和耕地占用税等优惠政策,购置相应面积的商品房,并发给其商品房权证。
(三)农民通过宅基地置换进镇建造的房屋,其权证按农村个人建房办法办理,其房屋可转让给符合农村个人建房条件的购房者;居民可在支付集体土地补偿费和国有土地出让金后,换领房地产权证。
六、土地流转中的农民利益保障
(一)维护农民的基本权利。对土地流转后的离土农民,实行“三个不变”,即集体经济组织成员的身份不变,集体经济组织内部的待遇不变和土地入股后的收益权不变。同时,对实施土地流转后的农民,要创造更多的就业机会。
(二)建立农村集体土地流转基金。土地流转收益除按规定足额缴纳国家有关税金和农村社会养老保险基金、按农民正常收人进行收益分配外,剩余部分应建立农村集体土地流转基金,主要用于土地流转的风险补偿、农民补充保险和发展农村集体经济等。
(三)原已经办理土地使用手续的集体建设用地,按有关政策重新办理征用土地手续的,允许农民“农转非”,并予享受征地农业人口就业养老安置政策。
七、土地流转的管理
(一)加强土地流转的产权管理。明确农村集体土地所有权的主体为村集体经济组织或村民委员会。由区县房地局按照国家规定的管理程序,对农村土地进行调查、登记、发证、建档等权籍工作。同时,要进一步完善土地承包制,把承包权落实到户,实现人随地走;在土地流转时,农民可以土地折股,以股权形式参与分配。
(二)加强土地流转的价格管理。逐步建立以基准地价为指导,市场地价为主导,保护地价为补充的价格调控机制。
(三)加强土地流转基金的管理。村集体经济组织或村民委员会要成立土地流转基金管理委员会,对流转基金的收入来源、收益对象、收益分配和集体经济组织成员社会保障水平等实行民主管理和监督,保障基金的保值增值。乡镇政府要加强对基金使用管理的监督。
(四)加强土地流转的审批管理。制定土地使用权流转的审批程序,规定市、区(县)两极土地流转审批的规模,授权所在区县土地管理部门予以办理相关手续。土地流转由流转方与被流转方签订流转合同(使用统一规范的格式文本)。农用地使用权流转合同需经乡镇政府土地承包合同管理部门鉴证。集体建设用地使用权流转的管理部门为区县及其以上地方政府。
由上海农村宅基地转让新规可知,不同于过去,现在的农村宅基地上的房屋可登记为企业住所,同时放宽了农村产权流转的手续和限制,可以看出,这也是鼓励大众创业的一种方式。
-
农村的宅基地可以转让吗,农村的宅基地转让手续
400人看过
-
农村宅基地新政策2022,农村宅基地流转新政策
112人看过
-
农村宅基地转让易出现的问题有什么,农村宅基地转让的条件有哪些
141人看过
-
农村宅基地转让合同永久转让有效吗,农村宅基地使用权转让政策
162人看过
-
法律规定中是否有农村宅基地转让依据
462人看过
-
农村宅基地使用权转让手续,农村宅基地使用权转让合法吗
88人看过
农村宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地,包括住房、附属用房和庭院等用地,只要使用土地符合规划就是合法的。 农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织,农民只有宅基地使用权,宅基地使用权可以依法转让。 宅基地的转让必须符合法律... 更多>
-
农村宅基地使用权可以转让吗,农村宅基地怎么转让甘肃在线咨询 2022-05-081、交换宅基地使用权交换宅基地使用权,在法律上即享有宅基地使用权的当事人之间以交换意思表示为特征,将相互享有使用权的宅基地进行交换,双方之间互找差价或者不找差价的合同行为。2、转让宅基地使用权转让宅基地使用权,是指宅基地使用权人将去所享有的宅基地使用权转让给他人,由他人支付价款的法律行为。3、租赁宅基地使用权租赁宅基地使用权是指宅基地使用权人将去享有的宅基地使用权以租赁方式提供给他人使用,由承租人
-
农村宅基地收回的情形包含哪些广东在线咨询 2022-09-16农村宅基地收回的情形有哪些: 1、城镇居民购买宅基地政策规定城镇居民购买农村盖房是不允许的,一旦被发现不但不确权,而且还要收回。迁出农村、在城市生活居住宅基地使用权是基于本集体经济组织成员的,户口迁出农村、不再农村生活,已经不属于本集体成员。另外,农民在别处获得宅地基,原有宅基地也将有集体收回。 2、房屋坍塌两年以上、未恢复使用宅基地房屋因常年失修坍塌了,只要及时修复就行。如果超过两年宅基地没有恢
-
农村宅基地转让权利如何确认农村宅基地山西在线咨询 2022-11-201、申报 凡是拥有宅基地的土地使用权人,须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》,以户为单元,每宗宅基地填写一份。村民使用的宅基地,必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明。然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。 2、权属调查 国土部门根据土地使用权人的申请,对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方
-
上海农村宅基地公证流程贵州在线咨询 2022-06-30上海市农村宅基地使用证变更工作流程:审查证件→情况调查→测量尺寸→填写报表→上报审批→发证 变更基本条件1、申请人户口必须在本村2、申请人户口必须是农业户口3、申请人及家属必须没有宅基地使用证
-
农村宅基地转让协议是否有效,农村宅基地转让合法吗辽宁在线咨询 2022-07-21根据国家政府规定: 1、宅基地使用权不得单独转让。有下列转让情况,应认定无效: (1)城镇居民购买(2)法人或其他组织购买; (3)转让人未经集体组织批准; (4)向集体组织成员以外的人转让; (5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。 2、宅基地使用权的转让1必须同时具备以下条件:(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)2)同一集体经济组织内部成员转让;(3)受让人没有住房和宅基地,符合